Partajul moștenirii – cum se împart bunurile între moștenitori

Ce este partajul moștenirii?

Partajul moștenirii, numit și partaj succesoral sau ieșire din indiviziune, este operațiunea prin care încetează proprietatea comună asupra bunurilor succesorale.

Prin partaj se stabilește concret:

• care sunt bunurile supuse împărțirii;
• cine sunt coproprietarii care participă;
• ce cotă are fiecare moștenitor;
• care sunt datoriile și sarcinile relevante;
• ce creanțe există între moștenitori;
• cum sunt evaluate bunurile;
• ce bunuri formează lotul fiecărei persoane;
• cine trebuie să plătească o sultă;
• dacă un bun trebuie atribuit sau vândut.

Scopul partajului nu este numai împărțirea fizică a patrimoniului. El poate conduce și la atribuirea unui bun indivizibil unui singur moștenitor ori la transformarea bunului într-o sumă de bani care este împărțită între coproprietari.

Pentru imaginea completă a etapelor anterioare partajului, consultă Ghid complet despre succesiuni și moșteniri.

Care este diferența dintre succesiune și partaj?

Succesiunea și partajul sunt operațiuni juridice distincte.

Element	Dezbaterea succesiunii	Partajul moștenirii
Scop	Stabilește moștenitorii, masa succesorală și cotele	Împarte concret bunurile și încetează indiviziunea
Rezultat obișnuit	Certificat de moștenitor sau hotărâre judecătorească	Act de partaj sau hotărâre de partaj
Drepturile asupra bunurilor	Pot rămâne cote ideale asupra întregului patrimoniu	Fiecare primește bunuri, loturi sau sume determinate
Necesitatea acordului	Notarul nu poate tranșa un litigiu asupra drepturilor	Partajul voluntar cere acord; partajul judiciar nu
Exemplu	Doi copii primesc câte 1/2 din apartament	Apartamentul este atribuit unuia, iar celălalt primește sultă

Certificatul de moștenitor nu atribuie automat fiecăruia un bun diferit. Dacă în certificat sunt trecute cote, moștenitorii rămân coproprietari până la încheierea unui partaj.

Ce înseamnă starea de indiviziune?

Indiviziunea succesorală există atunci când două sau mai multe persoane dețin cote din aceleași bunuri moștenite, fără ca partea materială a fiecăruia să fie individualizată.

În indiviziune, un moștenitor deține o cotă ideală, nu o porțiune fizică stabilită unilateral.

De exemplu, o cotă de 1/3 dintr-o casă nu înseamnă automat:

• o anumită cameră;
• un anumit etaj;
• o treime din curte aleasă de moștenitor;
• dreptul exclusiv asupra garajului;
• dreptul de a exclude ceilalți coproprietari.

Fiecare coproprietar are drepturi asupra întregului bun, exercitate proporțional și cu respectarea drepturilor celorlalți.

Poate un moștenitor folosi singur bunul?

Folosirea exclusivă poate fi acceptată de ceilalți coproprietari sau poate rezulta dintr-o înțelegere privind modul de utilizare. Ea nu transformă însă utilizatorul în proprietar exclusiv.

Dacă folosirea îi exclude pe ceilalți împotriva voinței lor, pot apărea cereri privind:

• stabilirea modului de folosință;
• permiterea accesului;
• despăgubiri pentru lipsa de folosință;
• restituirea veniturilor obținute;
• sechestru judiciar sau alte măsuri de conservare;
• partajul bunului.

Poate un coproprietar vinde întregul bun?

Nu. Un moștenitor poate dispune, în principiu, de propria cotă, dar nu poate transmite singur dreptul de proprietate asupra întregului bun comun.

Vânzarea întregului imobil presupune:

• acordul tuturor coproprietarilor;
• sau atribuirea prealabilă prin partaj;
• sau vânzarea dispusă în cadrul procedurii judiciare.

Este obligatoriu partajul moștenirii?

Nu. Moștenitorii nu sunt obligați să împartă imediat bunurile.

Ei pot rămâne în indiviziune dacă această situație este funcțională și există înțelegere asupra:

• folosirii bunurilor;
• plății impozitelor și cheltuielilor;
• reparațiilor;
• închirierii;
• încasării veniturilor;
• administrării patrimoniului.

Partajul devine util sau necesar atunci când:

• un moștenitor dorește proprietate exclusivă;
• bunurile trebuie vândute;
• nu există acord asupra folosinței;
• un coproprietar suportă singur cheltuielile;
• unul dintre moștenitori ocupă exclusiv imobilul;
• sunt necesare investiții importante;
• creditorii urmăresc cota unui coproprietar;
• indiviziunea generează conflicte repetate.

Când se poate cere partajul?

Ieșirea din indiviziune poate fi cerută oricând. Dreptul de a solicita partajul nu se pierde numai pentru că moștenitorii au rămas coproprietari timp de mai mulți ani.

Partajul poate fi solicitat:

• imediat după stabilirea drepturilor succesorale;
• în legătură cu dezbaterea succesiunii, dacă situația permite;
• după eliberarea certificatului de moștenitor;
• după mai mulți ani de folosință comună;
• după decesul unuia dintre coproprietari;
• după apariția unor neînțelegeri;
• după descoperirea unor bunuri suplimentare.

Faptul că un moștenitor s-a opus mult timp partajului nu împiedică alt coproprietar să solicite încetarea indiviziunii.

Există un termen de prescripție pentru cererea de partaj?

Cererea prin care se urmărește încetarea stării de indiviziune poate fi formulată oricând, cât timp coproprietatea există.

Trebuie diferențiate însă de cererea principală de partaj anumite pretenții bănești, care pot fi supuse prescripției, precum:

• despăgubirile pentru lipsa de folosință;
• restituirea unor chirii încasate;
• recuperarea anumitor cheltuieli;
• pretențiile izvorâte din împrumuturi;
• alte creanțe dintre coproprietari.

Poate fi cerut partajul dacă unul dintre moștenitori se opune?

Da. Opoziția unui coproprietar împiedică partajul voluntar, dar nu blochează dreptul celuilalt de a introduce o acțiune în instanță.

Instanța poate realiza împărțirea chiar dacă:

• un moștenitor nu dorește partajul;
• unul refuză să comunice;
• părțile nu sunt de acord asupra valorii;
• mai mulți moștenitori solicită același bun;
• un coproprietar locuiește în imobil;
• există datorii și cheltuieli neclarificate.

Poate fi amânată ieșirea din indiviziune?

Moștenitorii pot conveni menținerea temporară a indiviziunii, în limitele și condițiile prevăzute de lege.

O convenție de amânare trebuie analizată în raport cu:

• durata pentru care este încheiată;
• forma cerută de lege;
• bunurile la care se referă;
• drepturile creditorilor;
• interesele minorilor sau ale persoanelor ocrotite;
• posibilitatea reînnoirii.

Chiar și atunci când există o clauză testamentară prin care defunctul a dorit menținerea indiviziunii, efectele acesteia sunt limitate de regulile care protejează dreptul moștenitorilor de a cere partajul.

Poate instanța suspenda temporar partajul?

În situații excepționale, trebuie analizat dacă împărțirea imediată ar produce consecințe grave asupra intereselor coproprietarilor sau asupra valorii patrimoniului.

O asemenea amânare nu trebuie confundată cu respingerea definitivă a dreptului de a ieși din indiviziune.

Se poate cere partajul fără certificat de moștenitor?

Certificatul de moștenitor este util pentru dovedirea persoanelor, bunurilor și cotelor, dar nu este întotdeauna obligatoriu să existe înaintea sesizării instanței.

Într-un litigiu succesoral, instanța poate fi chemată să stabilească, în funcție de cererile formulate:

• cine sunt moștenitorii;
• dacă moștenirea a fost acceptată;
• care sunt cotele;
• ce bunuri aparțineau defunctului;
• ce datorii și sarcini există;
• cum trebuie împărțit patrimoniul.

Prin urmare, stabilirea masei succesorale și partajul pot fi solicitate în același proces atunci când drepturile nu au fost clarificate anterior.

Când este totuși util certificatul?

Certificatul poate simplifica procedura dacă nu este contestat și cuprinde corect:

• toți moștenitorii;
• toate cotele relevante;
• bunurile care urmează să fie împărțite;
• drepturile asupra imobilelor;
• pasivul succesoral consemnat.

Dacă certificatul omite un bun, poate fi necesară completarea procedurii succesorale sau includerea bunului în proces, în funcție de existența acordului și de obiectul litigiului.

Ce se întâmplă dacă certificatul este contestat?

Dacă unul dintre participanți susține că certificatul stabilește greșit moștenitorii, cotele sau bunurile, trebuie analizată formularea unei cereri de anulare totală ori parțială și stabilirea drepturilor succesorale corecte.

Partajul nu poate fi realizat corect dacă baza sa – identitatea coproprietarilor, întinderea cotelor sau masa de împărțit – este contestată și nu a fost clarificată.

Cine poate solicita partajul moștenirii?

Partajul poate fi cerut de oricare dintre coproprietarii bunurilor succesorale.

Pot avea calitate, în funcție de situație:

• moștenitorii legali;
• moștenitorii testamentari;
• dobânditorul cotei succesorale sau al cotei dintr-un bun;
• succesorii unui moștenitor decedat ulterior;
• creditorii, în condițiile în care legea le permite să acționeze pentru protejarea creanței;
• alte persoane care justifică un drept de coproprietate asupra bunului.

Persoana care solicită partajul nu are nevoie de acordul celorlalți pentru introducerea acțiunii.

Poate creditorul unui moștenitor cere partajul?

În anumite condiții, creditorul poate interveni pentru protejarea posibilității de recuperare a creanței și poate urmări valorificarea drepturilor patrimoniale ale debitorului său.

Trebuie diferențiate:

• urmărirea cotei indivize;
• intervenția într-un partaj început de coproprietari;
• exercitarea drepturilor debitorului pe cale oblică;
• opoziția față de un partaj fraudulos;
• drepturile creditorilor cu garanții asupra unui bun.

Poate cumpărătorul unei cote cere ieșirea din indiviziune?

Da. Persoana care dobândește valabil o cotă devine coproprietar și poate solicita partajul.

Cine trebuie să participe la partaj?

Partajul trebuie realizat cu participarea tuturor coproprietarilor ale căror drepturi asupra bunurilor sunt afectate.

Într-un partaj succesoral trebuie identificați:

• toți moștenitorii care au acceptat;
• legatarii cu drepturi asupra bunurilor;
• dobânditorii cotelor;
• moștenitorii unui coproprietar decedat ulterior;
• persoanele care pretind un drept propriu asupra bunurilor;
• creditorii sau titularii de garanții, atunci când participarea lor este necesară.

Omiterea unui coproprietar poate afecta valabilitatea și opozabilitatea partajului.

Ce se întâmplă dacă un moștenitor nu poate fi găsit?

În procedura judiciară trebuie efectuate demersurile legale de citare. Necunoașterea adresei nu permite împărțirea bunurilor fără participarea procedurală a persoanei.

Pot deveni necesare:

• verificări în evidențele populației;
• citarea la domiciliul cunoscut;
• citarea prin publicitate;
• numirea unui curator special;
• verificarea unui eventual deces și a propriilor moștenitori.

Ce se întâmplă dacă un coproprietar moare în timpul procesului?

Procesul va continua după introducerea în cauză a succesorilor săi, odată ce situația acestora este clarificată.

Pot fi necesare:

• certificatul de deces;
• actele privind moștenitorii;
• un certificat de calitate de moștenitor;
• acceptarea succesiunii coproprietarului decedat;
• recalcularea participanților și a loturilor.

Care sunt formele partajului succesoral?

Partajul poate fi realizat prin acordul coproprietarilor sau prin hotărârea instanței.

Forma partajului	Condiția principală	Rezultat
Partaj voluntar	Acordul tuturor coproprietarilor	Contract sau act de partaj
Tranzacție în timpul procesului	Părțile ajung la o înțelegere după sesizarea instanței	Hotărâre care consfințește acordul
Partaj judiciar	Lipsa acordului asupra bunurilor, valorii ori atribuirii	Hotărâre judecătorească
Partaj parțial	Acord sau soluționare numai pentru unele bunuri	Indiviziunea încetează doar pentru bunurile împărțite

Alegerea formei depinde de existența acordului, natura bunurilor, capacitatea participanților, situația actelor și eventualele litigii privind drepturile succesorale.

Cum se face partajul voluntar al moștenirii?

Partajul voluntar este împărțirea realizată prin acordul tuturor coproprietarilor.

Moștenitorii pot conveni:

• atribuirea fiecărui bun unui anumit coproprietar;
• formarea mai multor loturi;
• atribuirea unui imobil unei singure persoane;
• plata unor sulte pentru egalizarea valorilor;
• vânzarea anumitor bunuri și împărțirea prețului;
• menținerea în indiviziune a unei părți din patrimoniu;
• împărțirea numai a unora dintre bunuri;
• compensarea anumitor creanțe recunoscute între moștenitori.

Partajul voluntar poate fi realizat după eliberarea certificatului de moștenitor sau în legătură cu procedura succesorală, dacă moștenitorii, bunurile și cotele sunt stabilite și nu există neînțelegeri.

Este necesar acordul tuturor moștenitorilor?

Da. Partajul voluntar presupune consimțământul tuturor persoanelor care dețin cote asupra bunurilor împărțite.

Nu poate fi încheiat un partaj voluntar valabil dacă:

• un coproprietar nu participă;
• un moștenitor nu este de acord cu loturile;
• este omis dobânditorul unei cote;
• nu sunt reprezentați succesorii unui coproprietar decedat;
• consimțământul unei persoane este viciat;
• reprezentantul nu are puteri suficiente în procură;
• nu sunt îndeplinite formalitățile de protecție a unui minor.

Se poate face un partaj numai pentru anumite bunuri?

Da. Moștenitorii pot realiza un partaj parțial.

De exemplu, ei pot:

• împărți terenurile și păstra casa în coproprietate;
• atribui autoturismul unuia dintre ei și amâna împărțirea imobilelor;
• împărți sumele din conturi și menține participațiile societare în indiviziune;
• separa bunurile asupra cărora există acord de cele contestate.

Indiviziunea va înceta numai pentru bunurile cuprinse în actul de partaj. Pentru celelalte bunuri, coproprietatea continuă.

Se poate modifica ulterior înțelegerea?

Înainte de semnare, părțile pot modifica liber proiectul, dacă toate sunt de acord.

După încheierea actului, schimbarea atribuirii poate presupune:

• un nou act juridic;
• vânzarea ori donația bunului;
• un schimb;
• rectificarea actului, dacă există o eroare;
• desființarea partajului, dacă există un motiv legal.

Nemulțumirea ulterioară față de valoarea bunului primit nu desființează singură un partaj valabil încheiat.

Care sunt condițiile partajului prin acord?

Înaintea încheierii partajului voluntar trebuie clarificate cel puțin următoarele elemente:

1. identitatea tuturor coproprietarilor;
2. titlul în baza căruia fiecare deține cota;
3. întinderea exactă a cotelor;
4. lista completă a bunurilor împărțite;
5. dreptul defunctului asupra fiecărui bun;
6. valoarea bunurilor;
7. existența sarcinilor, ipotecilor și sechestrelor;
8. lotul atribuit fiecărei persoane;
9. valoarea eventualelor sulte;
10. modalitatea și termenul plății;
11. creanțele recunoscute între coproprietari;
12. regimul fiscal și formalitățile de publicitate.

Este necesară evaluarea bunurilor?

Moștenitorii trebuie să cunoască valoarea bunurilor pentru a aprecia dacă loturile sunt echilibrate și ce sultă trebuie stabilită.

Valoarea poate fi determinată prin:

• acordul informat al părților;
• raport de evaluare;
• grilele și studiile de piață relevante pentru procedura notarială;
• documente fiscale;
• prețuri comparabile de piață;
• expertiză, dacă există neînțelegeri.

Moștenitorii pot accepta loturi cu valori diferite, dar diferența și intenția lor trebuie exprimate clar pentru a evita conflicte ulterioare.

Ce acte sunt necesare?

Documentele diferă în funcție de bunuri, dar pot include:

• certificatele de moștenitor;
• hotărârile judecătorești succesorale;
• actele de identitate;
• actele de proprietate;
• documentațiile cadastrale;
• extrasele de carte funciară;
• certificatele fiscale;
• actele autoturismelor;
• documentele bancare;
• actele societăților;
• evaluările bunurilor;
• actele privind ipotecile și celelalte sarcini;
• procurile autentice speciale.

Ce formă trebuie să aibă partajul imobilelor?

Dacă partajul privește case, apartamente, terenuri sau alte drepturi reale imobiliare, actul se încheie în forma necesară transmiterii și înscrierii drepturilor rezultate în cartea funciară.

În procedura notarială trebuie verificate:

• situația cadastrală;
• titularii înscriși în cartea funciară;
• suprafața și identificarea bunului;
• ipotecile, sechestrele și interdicțiile;
• certificatele fiscale;
• eventualele litigii notate;
• posibilitatea formării unor imobile distincte.

O înțelegere verbală prin care moștenitorii afirmă că „fiecare știe ce teren îi aparține” nu înlocuiește actul de partaj și formalitățile de carte funciară.

Se poate face partajul prin procură?

Da. Coproprietarul poate fi reprezentat printr-o procură autentică specială care trebuie să cuprindă suficient de clar:

• bunurile supuse partajului;
• lotul pe care mandatarul îl poate accepta;
• dreptul de a negocia valorile;
• dreptul de a plăti sau încasa sultă;
• termenele și modalitatea plății;
• dreptul de a semna actul;
• eventualele declarații fiscale și cadastrale.

O procură generală de administrare poate fi insuficientă pentru un act de partaj.

Poate un moștenitor din străinătate participa fără să vină în România?

Da, prin procură întocmită în forma acceptată de autoritățile române.

În funcție de statul în care este emisă, pot fi necesare:

• apostila;
• supralegalizarea;
• traducerea autorizată;
• legalizarea traducerii;
• verificarea autenticității și a competenței autorității emitente.

Pentru această situație poate fi consultat și articolul despre procura pentru succesiune.

Trebuie clarificate datoriile înainte de partaj?

Da. Partajul bunurilor nu trebuie realizat ignorând pasivul succesoral, ipotecile sau obligațiile legate de patrimoniu.

Înainte de atribuire trebuie verificat:

• dacă bunul este ipotecat;
• dacă există executare silită;
• dacă un creditor a înscris o măsură de indisponibilizare;
• cine a plătit datoriile succesiunii;
• ce obligații rămân neachitate;
• dacă atribuirea afectează garanțiile creditorilor.

Cum se face partajul dacă există moștenitori minori?

Partajul voluntar care afectează drepturile unui minor poate fi realizat numai cu respectarea măsurilor speciale de protecție prevăzute de lege.

Este necesară verificarea:

• reprezentantului legal al minorului;
• capacității minorului în funcție de vârstă;
• autorizării instanței de tutelă;
• existenței unui conflict de interese;
• necesității numirii unui curator special;
• caracterului avantajos al lotului propus;
• modalității de plată și protejare a sultei.

Cine îl reprezintă pe minor?

Minorul este reprezentat sau asistat potrivit regulilor capacității civile.

În practică trebuie diferențiate:

• minorul care nu are capacitate de exercițiu;
• minorul cu capacitate de exercițiu restrânsă;
• minorul aflat sub tutelă;
• minorul ale cărui interese sunt contrare intereselor părintelui.

Când există conflict de interese?

Conflictul poate apărea dacă părintele și copilul sunt coproprietari, iar părintele negociază atât propriul lot, cât și lotul minorului.

Ce verifică instanța de tutelă?

Instanța analizează dacă operațiunea este compatibilă cu interesul persoanei ocrotite.

Pot fi relevante:

• valoarea reală a bunurilor;
• cota minorului;
• bunul primit în lot;
• starea și utilitatea bunului;
• valoarea sultei;
• termenul și garanțiile plății;
• eventualele sarcini ale bunului;
• alternativele de împărțire.

Acordul celorlalți moștenitori nu înlocuiește autorizarea necesară.

Unde se păstrează sulta minorului?

Modalitatea de plată și folosire a sumei trebuie stabilită cu respectarea regulilor privind administrarea bunurilor minorului.

În funcție de situație, pot fi impuse:

• consemnarea sumei;
• depunerea într-un cont deschis pe numele minorului;
• restricții privind retragerea;
• autorizarea folosirii ulterioare;
• garanții pentru plata la termen.

Se poate face partaj judiciar dacă există un minor?

Da. Minorul participă prin reprezentant sau ocrotitor, iar instanța trebuie să protejeze interesele sale pe întreg parcursul procesului.

Dacă părțile ajung la o tranzacție în timpul procesului, înțelegerea care afectează drepturile minorului este supusă verificărilor și autorizărilor necesare.

Când este necesar partajul judiciar?

Partajul judiciar este necesar atunci când coproprietarii nu reușesc să ajungă la un acord complet și valabil.

Procesul poate fi necesar dacă există neînțelegeri privind:

• bunurile care intră în masa de împărțit;
• calitatea de moștenitor sau coproprietar;
• întinderea cotelor;
• valoarea bunurilor;
• atribuirea unui imobil;
• plata și cuantumul sultei;
• cheltuielile suportate de un moștenitor;
• construcțiile și îmbunătățirile;
• chiriile ori veniturile încasate;
• folosirea exclusivă a bunurilor;
• datoriile succesiunii;
• efectele donațiilor și testamentului.

Partajul judiciar nu presupune neapărat că toate aspectele sunt contestate. Părțile pot recunoaște anumite bunuri și cote, iar instanța va soluționa numai punctele asupra cărora nu există acord.

Ce stabilește instanța?

În funcție de cererile formulate și de probe, instanța stabilește:

• bunurile supuse partajului;
• persoanele care au calitatea de coproprietar;
• cota fiecărei persoane;
• creanțele născute din starea de coproprietate;
• datoriile transmise prin moștenire;
• creanțele moștenitorilor față de defunct;
• datoriile moștenitorilor față de defunct;
• sarcinile moștenirii;
• valoarea bunurilor;
• modalitatea de împărțire;
• loturile și sultele;
• atribuirea sau vânzarea bunurilor indivizibile.

Care sunt etapele principale ale procesului?

1. Depunerea și comunicarea cererii de chemare în judecată.
2. Formularea întâmpinărilor, apărărilor și cererilor reconvenționale.
3. Identificarea tuturor coproprietarilor și bunurilor.
4. Stabilirea aspectelor recunoscute și contestate.
5. Administrarea înscrisurilor și a celorlalte probe.
6. Stabilirea masei, cotelor, datoriilor și creanțelor.
7. Efectuarea expertizelor necesare.
8. Stabilirea posibilității împărțirii în natură.
9. Formarea și atribuirea loturilor.
10. Stabilirea sultei ori dispunerea vânzării.
11. Pronunțarea hotărârii de partaj.
12. Înscrierea drepturilor și executarea obligațiilor stabilite.

Ce se întâmplă la primul termen?

Dacă părțile sunt prezente, instanța poate solicita declarații privind fiecare bun, locul unde se află, persoana care îl deține și valoarea indicată.

Este util ca fiecare parte să poată preciza:

• dacă recunoaște bunul;
• dacă recunoaște dreptul defunctului;
• dacă acceptă valoarea indicată;
• dacă solicită includerea altor bunuri;
• dacă formulează pretenții pentru cheltuieli;
• ce bunuri dorește să îi fie atribuite;
• dacă acceptă o soluție amiabilă.

Ce este încheierea de admitere în principiu?

Dacă sunt necesare măsurători, evaluări sau alte operațiuni tehnice, instanța poate pronunța o încheiere prin care stabilește elementele esențiale ale partajului înainte de formarea loturilor.

Prin această încheiere pot fi stabilite:

• bunurile care formează masa;
• coproprietarii;
• cotele;
• creanțele dintre părți;
• datoriile și sarcinile succesorale;
• cererile privind raportul donațiilor;
• cererile privind reducțiunea liberalităților;
• obiectivele expertizei.

Dacă ulterior sunt descoperite alte bunuri ori alți coproprietari, instanța poate completa cadrul stabilit, cu respectarea contradictorialității.

Care este instanța competentă pentru partajul moștenirii?

Cererea de partaj judiciar este soluționată, ca regulă, de judecătorie, indiferent de valoarea bunurilor împărțite.

În materia moștenirii, competența teritorială se raportează, până la ieșirea din indiviziune, la ultimul domiciliu al defunctului.

Contează domiciliul actual al moștenitorilor?

Nu pentru schimbarea regulii speciale de competență în materia moștenirii. Faptul că toți moștenitorii locuiesc într-un alt județ nu permite alegerea liberă a instanței.

Ce se întâmplă dacă se solicită și alte cereri?

În același dosar pot fi formulate, dacă sunt îndeplinite condițiile procedurale, cereri precum:

• stabilirea masei succesorale;
• anularea ori completarea efectelor certificatului;
• reducțiunea liberalităților excesive;
• raportul donațiilor;
• constatarea unor creanțe;
• despăgubiri pentru lipsa de folosință;
• pretenții privind fructele bunurilor;
• rectificarea unor înscrieri.

Competența trebuie analizată în raport cu toate cererile reunite și cu natura exactă a litigiului.

Ce trebuie să cuprindă cererea de partaj?

Cererea trebuie să prezinte suficient de clar persoanele, titlul coproprietății, bunurile și pretențiile care trebuie soluționate.

Pe lângă elementele generale ale unei cereri de chemare în judecată, trebuie indicate:

• toate persoanele între care urmează să aibă loc partajul;
• titlul în baza căruia este cerută împărțirea;
• certificatul de moștenitor sau situația succesorală invocată;
• toate bunurile cunoscute supuse partajului;
• valoarea estimată a fiecărui bun;
• locul unde se află bunurile;
• persoana care le deține sau administrează;
• cotele pretinse;
• datoriile și sarcinile moștenirii;
• creanțele dintre moștenitori;
• modalitatea de împărțire solicitată;
• bunurile a căror atribuire este cerută;
• probele pe care se întemeiază fiecare solicitare.

Trebuie cerută atribuirea unui anumit bun de la început?

Este recomandat ca persoana să arate ce soluție urmărește, mai ales dacă dorește atribuirea unui imobil indivizibil.

Pot fi precizate:

• bunul solicitat;
• motivele atribuirii;
• posibilitatea de plată a sultei;
• folosința actuală;
• investițiile realizate;
• legătura bunului cu domiciliul sau ocupația;
• alternativele acceptate.

Poziția poate fi detaliată ulterior în funcție de rezultatul expertizei și de valoarea stabilită.

Ce documente se anexează?

În funcție de obiectul cauzei, pot fi necesare:

• certificatele de deces;
• certificatele de moștenitor;
• hotărârile succesorale;
• actele de stare civilă;
• actele de proprietate;
• extrasele de carte funciară;
• documentațiile cadastrale;
• certificatele fiscale;
• contractele de credit și ipotecă;
• actele de executare silită;
• facturile și dovezile cheltuielilor;
• contractele de închiriere;
• extrasele bancare;
• actele privind construcțiile și îmbunătățirile;
• evaluările existente;
• corespondența dintre coproprietari.

Ce se întâmplă dacă reclamantul nu cunoaște toate bunurile?

Persoana trebuie să indice bunurile cunoscute și să solicite probele necesare pentru identificarea patrimoniului contestat sau incomplet cunoscut.

Pot fi solicitate informații de la:

• oficiile de cadastru și publicitate imobiliară;
• autoritățile fiscale;
• bănci, în condițiile legii;
• serviciile de înmatriculare;
• registrul comerțului;
• societăți și alte instituții care dețin evidențe relevante.

Dacă un bun este descoperit în timpul procesului, includerea sa trebuie solicitată înainte de finalizarea partajului, cu respectarea dreptului celorlalte părți de a formula apărări.

Ce bunuri pot fi împărțite prin partaj succesoral?

Pot forma obiectul partajului bunurile și drepturile patrimoniale care au aparținut defunctului, au fost transmise moștenitorilor și sunt deținute în comun la momentul împărțirii.

Masa partajabilă poate cuprinde:

• case și apartamente;
• terenuri intravilane și extravilane;
• construcții și anexe gospodărești;
• locuri de parcare și garaje;
• autoturisme și alte vehicule;
• mobilier, utilaje și bunuri de valoare;
• sume de bani și depozite bancare;
• investiții, acțiuni și alte instrumente financiare;
• părți sociale și participații în societăți;
• creanțe pe care defunctul le avea față de alte persoane;
• despăgubiri și drepturi patrimoniale transmisibile;
• drepturi de proprietate intelectuală cu valoare patrimonială;
• bunuri aflate în străinătate, cu respectarea normelor aplicabile;
• prețul sau despăgubirea care a înlocuit un bun comun.

Nu este suficient ca un bun să fi fost folosit de defunct. Trebuie dovedit dreptul său de proprietate ori un alt drept patrimonial transmisibil.

Pot fi împărțite bunurile care nu apar în certificatul de moștenitor?

Da, dacă se dovedește că aparțineau defunctului și fac parte din patrimoniul transmis.

În funcție de existența acordului, bunul omis poate fi:

• inclus într-un certificat de moștenitor suplimentar;
• recunoscut de toți moștenitorii într-un act notarial;
• inclus în masa partajabilă prin hotărârea instanței;
• clarificat într-un litigiu distinct privind dreptul de proprietate.

Pot fi împărțite conturile bancare?

Da. Sumele existente în patrimoniul defunctului pot fi distribuite între moștenitori potrivit cotelor sau pot fi folosite pentru echilibrarea loturilor.

Înainte de împărțire trebuie verificat:

• soldul existent la data relevantă;
• titularul real al contului;
• eventuala coproprietate asupra sumelor;
• retragerile efectuate după deces;
• plățile realizate pentru datoriile succesiunii;
• dobânzile acumulate;
• existența unor popriri ori garanții.

Pot fi împărțite părțile sociale?

Da, dar trebuie analizate actul constitutiv, legea aplicabilă societății și condițiile în care moștenitorii pot dobândi ori valorifica participația.

Soluțiile pot include:

• atribuirea participației unui moștenitor;
• menținerea drepturilor în comun, dacă este posibil;
• plata contravalorii către ceilalți;
• valorificarea participației și împărțirea sumei;
• aplicarea clauzelor din actul constitutiv privind decesul asociatului.

Poate fi împărțită o creanță?

Da. Dacă defunctul avea dreptul să primească o sumă de bani, creanța poate face parte din moștenire.

În partaj poate fi:

• atribuită unuia dintre moștenitori;
• împărțită potrivit cotelor, dacă natura sa permite;
• încasată înainte de partaj și transformată în bani;
• evaluată ținând seama de riscul nerecuperării;
• compensată cu alte drepturi sau obligații.

Ce se întâmplă cu bunul distrus după deces?

Dacă un bun comun a fost distrus, înstrăinat sau înlocuit după deschiderea moștenirii, trebuie verificată cauza și persoana responsabilă.

În masa partajabilă poate fi luată în considerare, după caz:

• despăgubirea de asigurare;
• prețul obținut din vânzare;
• creanța împotriva persoanei responsabile;
• valoarea bunului însușit de un coproprietar;
• valoarea rămasă după deteriorare.

Ce bunuri și drepturi nu intră în partaj?

Nu pot fi împărțite ca bunuri succesorale elementele care nu au aparținut defunctului sau care nu s-au transmis moștenitorilor.

Sunt excluse, în funcție de situație:

• bunurile proprii ale soțului supraviețuitor;
• bunurile aparținând unui copil, concubin sau altui terț;
• partea proprie a soțului din bunurile comune;
• bunurile vândute valabil de defunct înainte de deces;
• drepturile strict personale care s-au stins la deces;
• bunurile dobândite personal de un moștenitor după deschiderea succesiunii;
• obiectele numai împrumutate ori depozitate la defunct;
• sumele plătite direct unui beneficiar desemnat, dacă nu au intrat în patrimoniul succesoral;
• bunurile deja împărțite printr-un partaj anterior valabil;
• drepturile asupra cărora defunctul nu avea un titlu transmisibil.

Bunurile soțului supraviețuitor intră în partaj?

Nu. Înainte de partajul succesoral trebuie separat patrimoniul propriu al soțului supraviețuitor.

Dacă un bun era comun soților, numai cota care aparținea defunctului intră în succesiune. Partea soțului supraviețuitor îi aparține în temeiul regimului matrimonial, nu prin moștenire.

Bunurile cumpărate după deces intră în partaj?

Nu, dacă au fost dobândite personal de un moștenitor din fondurile sale.

Trebuie analizată separat situația bunurilor cumpărate din:

• sume provenite din vânzarea unui bun succesoral;
• venituri produse de patrimoniul comun;
• despăgubiri aferente unui bun moștenit;
• fonduri amestecate ale moștenitorului și succesiunii.

Dacă un bun nou a înlocuit economic un bun succesoral, pot exista pretenții privind valoarea folosită, fără ca bunul să fie automat considerat în întregime succesoral.

Obiectele personale ale defunctului sunt întotdeauna excluse?

Nu. Hainele, bijuteriile, colecțiile, obiectele de artă și celelalte bunuri personale pot avea valoare patrimonială și pot intra în moștenire.

Sunt netransmisibile, ca regulă, numai drepturile legate exclusiv de persoana defunctului și care se sting prin deces.

Poate fi împărțit un bun revendicat de o terță persoană?

Nu înainte de clarificarea dreptului de proprietate.

Dacă o persoană din afara succesiunii susține că bunul îi aparține, instanța trebuie să stabilească:

• titlul defunctului;
• titlul terțului;
• posesia și proveniența bunului;
• valabilitatea actelor invocate;
• dacă bunul intră total, parțial sau deloc în masa de partajat.

Cum se stabilește masa de partajat?

Masa partajabilă reprezintă totalitatea bunurilor și valorilor comune care trebuie avute în vedere pentru încetarea indiviziunii.

Stabilirea sa presupune mai multe operațiuni succesive.

1. Se identifică patrimoniul defunctului

Sunt analizate bunurile și drepturile care aparțineau defunctului la data deschiderii moștenirii.

Pot fi folosite:

• actele de proprietate;
• extrasele de carte funciară;
• evidențele fiscale;
• contractele;
• documentele bancare;
• registrele societăților;
• hotărârile judecătorești;
• actele de executare silită;
• expertizele și declarațiile părților.

2. Se lichidează regimul matrimonial

Dacă defunctul era căsătorit, trebuie separat ceea ce aparținea soțului supraviețuitor de ceea ce aparținea defunctului.

Trebuie stabilite:

• bunurile proprii ale fiecărui soț;
• bunurile comune;
• cota fiecărui soț din comunitate;
• datoriile comune;
• eventualele creanțe dintre soți;
• efectele unei convenții matrimoniale.

3. Se includ bunurile omise

Un bun care aparținea defunctului nu trebuie exclus numai pentru că nu a fost cunoscut la deschiderea procedurii notariale.

Dacă este descoperit ulterior, acesta poate fi inclus prin:

• acordul coproprietarilor;
• certificat suplimentar;
• completarea cererii judiciare;
• o acțiune privind apartenența bunului la succesiune.

4. Se exclud bunurile care aparțin altor persoane

Din masa propusă trebuie eliminate bunurile:

• proprii ale soțului supraviețuitor;
• dobândite personal de un moștenitor;
• aparținând unui terț;
• înstrăinate valabil înainte de deces;
• incluse eronat în certificatul succesoral;
• deja împărțite definitiv.

5. Se analizează bunurile înstrăinate ori însușite după deces

Dacă un moștenitor a vândut sau și-a însușit un bun comun, trebuie stabilite:

• valabilitatea actului;
• prețul obținut;
• destinația sumei;
• acordul celorlalți coproprietari;
• valoarea ce trebuie restituită ori compensată;
• drepturile terțului dobânditor.

6. Se stabilesc veniturile produse de bunuri

Chiriile, recoltele, dobânzile și celelalte fructe produse de patrimoniul comun pot genera obligații de raportare și împărțire.

Trebuie analizate:

• perioada în care au fost obținute;
• persoana care le-a încasat;
• cheltuielile necesare producerii lor;
• acordurile dintre coproprietari;
• termenele de prescripție aplicabile pretențiilor.

7. Se evaluează bunurile la momentul relevant pentru împărțire

Pentru formarea unor loturi echilibrate trebuie stabilită valoarea actuală a bunurilor, nu numai valoarea istorică din contractele de dobândire.

Evaluarea trebuie să țină seama de:

• starea actuală;
• amplasament;
• suprafață;
• utilități;
• sarcini și restricții;
• construcții și îmbunătățiri;
• degradări;
• prețurile reale de piață.

Cum se stabilesc cotele în partaj?

Partajul se realizează potrivit cotelor de coproprietate ale participanților.

Cotele pot rezulta din:

• certificatul de moștenitor;
• certificatul suplimentar;
• o hotărâre judecătorească definitivă;
• un testament valabil;
• regulile moștenirii legale;
• actul prin care o persoană a dobândit ulterior o cotă;
• recunoașterea necontestată a drepturilor în proces.

Poate instanța modifica cotele din certificatul de moștenitor?

Instanța nu ignoră pur și simplu certificatul. Dacă acesta este contestat, trebuie formulată și soluționată cererea corespunzătoare privind anularea totală sau parțială ori stabilirea drepturilor succesorale corecte.

Pot exista motive precum:

• omiterea unui moștenitor;
• includerea unei persoane fără drept;
• calcularea greșită a cotei soțului;
• nerespectarea reprezentării succesorale;
• existența unui testament;
• încălcarea rezervei succesorale;
• renunțarea sau lipsa acceptării;
• nedemnitatea succesorală.

Cheltuielile suportate de un moștenitor îi măresc cota?

Nu. Plata impozitelor, reparațiilor, utilităților ori cheltuielilor de înmormântare nu modifică automat proporția succesorală.

Aceste plăți pot genera o creanță care este analizată separat și poate fi compensată prin:

• plata unei sume;
• majorarea valorică a lotului atribuit;
• reducerea sultei datorate;
• compensarea cu veniturile încasate;
• respingerea totală sau parțială, dacă plata nu este dovedită ori nu era necesară.

Folosirea îndelungată a bunului mărește cota?

Nu automat. Locuirea într-un imobil sau exploatarea unui teren nu transformă cota ideală într-un drept exclusiv.

O eventuală dobândire prin uzucapiune între coproprietari presupune condiții distincte și dovezi clare privind schimbarea caracterului posesiei, nu simpla folosință îndelungată.

Testamentul sau donațiile pot influența cotele?

Da. Înainte de împărțire poate fi necesară soluționarea cererilor privind:

• valabilitatea testamentului;
• rezerva succesorală;
• reducțiunea liberalităților excesive;
• raportul donațiilor;
• imputarea liberalităților;
• avantajele primite anterior de un moștenitor.

Pentru calcularea proporțiilor, consultă articolul despre cotele succesorale.

Cum sunt tratate datoriile în partajul moștenirii?

Partajul succesoral nu privește numai activul. Înainte de împărțirea valorii nete trebuie identificate datoriile și sarcinile patrimoniului.

Pasivul poate cuprinde:

• credite bancare;
• împrumuturi primite de defunct;
• datorii fiscale;
• facturi și obligații contractuale neachitate;
• despăgubiri datorate altor persoane;
• obligații garantate prin ipotecă;
• cheltuieli de înmormântare suportate justificat;
• cheltuieli necesare conservării patrimoniului;
• costuri ale inventarierii și administrării;
• alte sarcini ale moștenirii.

Moștenitorii răspund cu bunurile personale?

Pentru moștenirile supuse actualului Cod civil, regula este că moștenitorii universali și cu titlu universal răspund pentru datoriile și sarcinile moștenirii numai cu bunurile din patrimoniul succesoral și proporțional cu cota fiecăruia, sub rezerva situațiilor speciale prevăzute de lege.

Pentru succesiunile deschise înainte de 1 octombrie 2011 trebuie verificat regimul juridic aplicabil la data decesului.

Datoriile se împart automat în aceeași formă ca bunurile?

Nu toate obligațiile pot fi împărțite mecanic prin simpla menționare a cotelor.

Trebuie analizate:

• natura divizibilă sau indivizibilă a datoriei;
• garanțiile existente;
• clauzele contractului;
• drepturile creditorului;
• plățile efectuate după deces;
• persoana căreia îi este atribuit bunul grevat;
• acordul creditorului, dacă este necesar pentru modificarea raportului contractual.

Poate instanța atribui creditul numai moștenitorului care primește casa?

În raporturile interne dintre moștenitori, atribuirea bunului ipotecat poate fi însoțită de obligația acelei persoane de a suporta economic datoria sau de a despăgubi ceilalți coproprietari.

Această soluție nu modifică automat contractul față de bancă și nu înlătură drepturile creditorului fără acordul ori îndeplinirea condițiilor legale necesare.

Ce se întâmplă dacă un moștenitor a plătit singur datoria?

Persoana care a achitat mai mult decât partea ce îi revenea poate avea un drept de regres față de ceilalți moștenitori.

Pentru recunoașterea creanței trebuie dovedite:

• existența datoriei succesorale;
• suma plătită;
• data plății;
• proveniența fondurilor;
• partea ce revenea fiecărui moștenitor;
• eventualele compensări ori rambursări.

Ce se întâmplă cu imobilul ipotecat?

Imobilul poate fi împărțit sau atribuit, dar ipoteca rămâne opozabilă în condițiile legii.

Înainte de stabilirea lotului trebuie obținute informații privind:

• soldul actual al creditului;
• dobânzile și penalitățile;
• rangul ipotecii;
• eventualele executări silite;
• polița de asigurare;
• posibilitatea refinanțării;
• acordul creditorului pentru preluarea datoriei;
• valoarea netă rămasă a imobilului.

Creditorul poate urmări bunurile înainte de partaj?

Drepturile creditorilor nu sunt suspendate numai pentru că moștenitorii se află în indiviziune.

În funcție de natura creanței și de garanții, creditorul poate:

• solicita plata din patrimoniul succesoral;
• urmări bunurile grevate;
• interveni în procesul de partaj;
• contesta un partaj realizat în frauda sa;
• urmări loturile atribuite, în condițiile legii;
• solicita măsuri de conservare și publicitate.

Datoriile personale ale unui moștenitor intră în pasivul succesiunii?

Nu. Datoria personală a unui moștenitor nu devine datorie a defunctului și nu reduce masa succesorală pentru ceilalți.

Creditorul personal poate însă urmări drepturile patrimoniale ale debitorului său, inclusiv cota sau bunurile atribuite acestuia, în condițiile procedurii de executare.

Ce sunt sarcinile moștenirii?

Sarcinile sunt obligațiile legate de administrarea, conservarea și lichidarea patrimoniului succesoral, distincte de datoriile contractate personal de defunct.

Pot fi analizate, în funcție de împrejurări:

• cheltuielile de înmormântare;
• cheltuielile de inventariere;
• costurile conservării urgente a bunurilor;
• anumite cheltuieli ale procedurii succesorale;
• obligațiile impuse prin testament;
• costurile necesare lichidării patrimoniului.

Pentru aprofundare, consultă articolele despre moștenirea datoriilor și succesiunea unui credit bancar.

Poate fi făcut partajul înainte de plata tuturor datoriilor?

Da, în anumite situații, dar drepturile creditorilor și mecanismul suportării pasivului trebuie clarificate.

Soluțiile pot include:

• plata datoriilor înainte de formarea loturilor;
• rezervarea unor sume din activ;
• atribuirea bunului grevat împreună cu obligații interne de plată;
• vânzarea unui bun pentru acoperirea pasivului;
• consemnarea datoriei în hotărârea sau actul de partaj;
• menținerea garanțiilor creditorului.

Ce creanțe pot exista între moștenitori?

În perioada dintre deschiderea moștenirii și realizarea partajului pot apărea raporturi bănești între coproprietari.

Un moștenitor poate pretinde sume pentru:

• datoriile succesiunii plătite din fonduri proprii;
• impozitele și taxele aferente bunurilor comune;
• reparațiile necesare conservării patrimoniului;
• cheltuielile de înmormântare suportate justificat;
• ratele unui credit succesoral;
• primele de asigurare și costurile evitării executării silite;
• lucrările care au mărit valoarea bunurilor;
• sumele împrumutate defunctului înainte de deces;
• veniturile comune încasate exclusiv de alt moștenitor;
• lipsa de folosință a unui bun ocupat exclusiv;
• bunurile succesorale însușite, vândute ori distruse;
• cheltuielile procesuale sau notariale avansate pentru interesul comun.

Aceste creanțe nu modifică automat cotele succesorale. Ele sunt analizate distinct și pot influența valoarea finală a loturilor sau a sultei.

Cum sunt valorificate creanțele în cadrul partajului?

În funcție de natura lor, creanțele pot fi valorificate prin:

• obligarea unui moștenitor la plata unei sume;
• compensarea cu o creanță opusă;
• majorarea valorică a lotului creditorului;
• diminuarea sultei pe care acesta trebuie să o plătească;
• majorarea sultei pe care trebuie să o primească;
• reținerea unei sume din prețul bunului vândut;
• soluționarea printr-o cerere separată, dacă nu poate fi analizată în partaj.

Trebuie formulate expres în proces?

Da. Instanța nu acordă din oficiu toate sumele pe care un coproprietar le-ar putea pretinde.

Partea interesată trebuie să indice:

• natura creanței;
• suma solicitată sau criteriul de calcul;
• perioada pentru care este cerută;
• persoana obligată;
• temeiul juridic;
• probele care susțin plata ori prejudiciul;
• modalitatea în care solicită valorificarea creanței.

Ce probe pot fi folosite?

Creanțele pot fi dovedite, în funcție de situație, prin:

• facturi și chitanțe;
• extrase bancare;
• ordine de plată;
• contracte și devize;
• bonuri fiscale corelate cu lucrările;
• fotografii realizate înainte și după intervenții;
• autorizații și documentații tehnice;
• corespondența dintre moștenitori;
• recunoașterea celeilalte părți;
• declarații de martori;
• expertize tehnice și contabile.

Pot fi recuperate sume plătite fără chitanțe?

Lipsa documentelor fiscale nu conduce automat la respingerea oricărei pretenții, dar face dovada mai dificilă.

Trebuie analizate împreună:

• existența efectivă a lucrării;
• perioada realizării;
• materialele folosite;
• sursele de plată;
• martorii care cunosc operațiunea;
• creșterea valorii bunului;
• recunoașterile făcute de ceilalți moștenitori.

Sunt creanțele supuse prescripției?

Deși dreptul de a cere partajul poate fi exercitat cât timp există indiviziunea, pretențiile bănești asociate pot fi supuse unor termene distincte de prescripție.

Trebuie verificat separat termenul pentru:

• restituirea cheltuielilor;
• despăgubirile pentru lipsa de folosință;
• chiriile și veniturile încasate;
• împrumuturile acordate defunctului;
• sumele achitate în locul altor moștenitori;
• prejudiciile produse bunului comun.

Data de la care începe să curgă termenul depinde de natura creanței, scadență și împrejurările concrete.

Cum se împart cheltuielile privind bunurile moștenite?

Coproprietarii suportă sarcinile bunului comun proporțional cu cotele lor, dacă legea, convenția ori natura cheltuielii nu impun o altă soluție.

În practică trebuie diferențiate mai multe categorii.

Categoria cheltuielii	Exemple	Tratament posibil
Cheltuieli de conservare	Repararea acoperișului, oprirea unei infiltrații, consolidarea urgentă	Pot fi suportate proporțional dacă au fost necesare
Cheltuieli de administrare	Impozite, asigurări, verificări tehnice, întreținerea terenului	Se analizează utilitatea pentru patrimoniul comun
Cheltuieli de folosință personală	Consum individual de apă, energie, încălzire	Pot reveni persoanei care a folosit efectiv bunul
Cheltuieli utile	Modernizări care măresc valoarea ori utilitatea bunului	Pot genera o creanță în limita recunoscută
Cheltuieli de lux sau confort personal	Finisaje foarte scumpe, dotări adaptate preferințelor unui singur moștenitor	Nu sunt suportate automat de ceilalți

Cine plătește impozitul pe imobil?

Impozitul aferent proprietății comune reprezintă, ca regulă, o sarcină legată de bun.

Dacă un singur moștenitor îl achită, acesta poate solicita partea corespunzătoare cotelor celorlalți, în măsura în care plata este dovedită și creanța poate fi valorificată.

Cum se tratează utilitățile?

Trebuie diferențiate cheltuielile legate de proprietate de consumul personal.

Pot fi considerate cheltuieli ale bunului comun:

• abonamentele minime necesare conservării instalațiilor;
• cheltuielile comune ale condominiului;
• costurile evitării debranșării ori deteriorării;
• verificările obligatorii ale instalațiilor.

În schimb, consumul de energie, apă, gaz sau internet realizat exclusiv de persoana care locuiește în imobil nu este suportat automat de moștenitorii care nu îl folosesc.

Cine suportă reparațiile urgente?

Cheltuielile necesare evitării degradării sau pierderii bunului pot fi recuperate proporțional, dacă sunt rezonabile și dovedite.

Exemple:

• înlocuirea țiglelor distruse de furtună;
• repararea unei conducte sparte;
• închiderea provizorie a unui imobil vandalizat;
• tratamentul urgent al unei structuri din lemn;
• lucrările necesare prevenirii prăbușirii;
• plata unei asigurări indispensabile conservării garanției bancare.

Este necesar acordul prealabil pentru reparații?

Acordul este recomandat și reduce riscul unui litigiu, dar urgența și necesitatea lucrării pot justifica intervenția chiar dacă ceilalți coproprietari nu au putut fi consultați la timp.

Instanța poate analiza:

• dacă lucrarea era într-adevăr urgentă;
• dacă prețul a fost rezonabil;
• dacă a fost protejat întregul bun;
• dacă moștenitorii au fost informați;
• dacă exista o soluție mai puțin costisitoare;
• dacă lucrările au depășit ceea ce era necesar.

Cheltuielile de înmormântare se împart între moștenitori?

Cheltuielile funerare rezonabile pot reprezenta o sarcină a moștenirii și pot fi avute în vedere la lichidarea raporturilor succesorale.

Trebuie separate cheltuielile necesare și conforme situației defunctului de cheltuielile excesive asumate unilateral.

Pot fi relevante:

• serviciile funerare;
• transportul funerar;
• taxele de înhumare;
• locul de veci;
• monumentul funerar, în limite rezonabile;
• facturile și dovezile plății;
• sumele primite cu titlu de ajutor de deces.

Costurile notariale și judiciare se împart?

Cheltuielile realizate pentru clarificarea și protejarea interesului comun pot fi avute în vedere, dar nu orice onorariu ori cost asumat unilateral este transferat automat celorlalți.

Trebuie analizate:

• persoana care a solicitat serviciul;
• interesul comun sau exclusiv urmărit;
• necesitatea cheltuielii;
• acordul anterior;
• soluția instanței privind cheltuielile de judecată;
• proporția în care fiecare parte a câștigat ori a pierdut cererile.

Ce se întâmplă cu lucrările și îmbunătățirile făcute de un moștenitor?

Lucrările realizate asupra unui bun succesoral nu măresc automat cota de proprietate a persoanei care le-a finanțat.

Ele pot genera, în funcție de natura și efectele lor:

• o creanță pentru cheltuieli necesare;
• o creanță raportată la sporul de valoare;
• un criteriu pentru atribuirea bunului;
• o obligație de despăgubire pentru degradări;
• respingerea pretenției dacă lucrările au fost inutile ori exclusiv personale;
• probleme privind autorizarea construcției și situația cadastrală.

Care este diferența dintre reparație și îmbunătățire?

Tipul intervenției	Scop	Exemple
Conservare	Împiedică pierderea ori degradarea bunului	Repararea acoperișului, consolidare urgentă
Reparație	Readuce bunul la starea normală de utilizare	Înlocuirea instalației defecte, refacerea tencuielii
Îmbunătățire utilă	Mărește valoarea sau funcționalitatea	Racordarea la utilități, termoizolarea, modernizarea instalațiilor
Lucrare de confort sau lux	Răspunde preferințelor personale	Finisaje premium, dotări decorative costisitoare

Se restituie întotdeauna costul integral al lucrării?

Nu. Valoarea facturilor și sporul de valoare adus bunului pot fi diferite.

Expertiza poate analiza:

• costul real al materialelor și manoperei;
• vechimea lucrării;
• uzura intervenită;
• starea actuală;
• caracterul necesar sau util;
• sporul de valoare existent la data evaluării;
• eventualele degradări produse prin execuție.

Contează acordul celorlalți moștenitori?

Da. Acordul poate demonstra că lucrarea a fost acceptată ca fiind utilă și că părțile și-au asumat suportarea costurilor.

În lipsa acordului trebuie verificat:

• dacă intervenția era necesară;
• dacă bunul ar fi fost afectat fără lucrare;
• dacă ceilalți coproprietari s-au opus;
• dacă lucrarea a modificat destinația bunului;
• dacă au fost obținute autorizațiile;
• dacă beneficiul este obiectiv sau exclusiv personal.

Ce se întâmplă cu o construcție ridicată de un singur moștenitor?

Edificarea unei construcții pe terenul succesoral nu îl transformă automat pe autorul lucrării în proprietarul exclusiv al terenului sau al întregului imobil.

Trebuie analizate:

• titlul asupra terenului;
• acordul coproprietarilor;
• autorizația de construire;
• sursa fondurilor;
• data începerii și finalizării;
• regulile accesiunii imobiliare;
• înscrierea cadastrală;
• buna sau reaua-credință;
• soluția posibilă la formarea loturilor.

Pot îmbunătățirile constitui un criteriu de atribuire?

Da. Legătura creată prin investiții poate fi avută în vedere împreună cu celelalte criterii de formare și atribuire a loturilor.

Instanța poate analiza:

• cota solicitantului;
• natura și valoarea lucrărilor;
• folosirea actuală a bunului;
• nevoile locative;
• posibilitatea plății sultei;
• poziția celorlalți coproprietari;
• existența altor bunuri care pot forma loturi.

Ce se întâmplă dacă lucrările au degradat bunul?

Moștenitorul care a executat intervenții necorespunzătoare poate răspunde pentru prejudiciul produs.

Pot fi solicitate:

• costurile remedierii;
• diminuarea valorii bunului;
• readucerea la starea anterioară, dacă este posibil;
• despăgubiri pentru imposibilitatea folosirii;
• compensarea cu eventualele sale creanțe.

Ce se întâmplă dacă un moștenitor folosește singur bunul?

Fiecare coproprietar poate folosi bunul comun cu respectarea destinației și a drepturilor celorlalți.

Folosirea exclusivă devine problematică atunci când o persoană:

• refuză accesul celorlalți;
• schimbă încuietorile și nu predă cheile;
• ocupă întregul imobil fără acord;
• închiriază bunul și păstrează toate veniturile;
• exploatează exclusiv terenul;
• depozitează bunuri astfel încât împiedică folosința comună;
• modifică destinația fără acord;
• se comportă ca proprietar exclusiv.

Folosirea exclusivă mărește cota celui care locuiește acolo?

Nu. Ocuparea bunului, plata utilităților și întreținerea curentă nu schimbă automat cotele stabilite prin succesiune.

Chiar și după mai mulți ani, persoana rămâne coproprietar numai în limita cotei sale, dacă nu dovedește un alt mod legal de dobândire.

Poate fi obligată la despăgubiri?

Da, dacă sunt îndeplinite condițiile răspunderii pentru lipsirea celorlalți coproprietari de folosința bunului.

Trebuie dovedite, în funcție de situație:

• folosirea exclusivă;
• opoziția ori lipsa acordului celorlalți;
• solicitarea de acces sau de încetare a folosinței exclusive;
• perioada pentru care se cer despăgubiri;
• valoarea folosinței;
• cota persoanei prejudiciate;
• eventualele cheltuieli suportate de utilizator.

Cum se calculează despăgubirea pentru lipsa de folosință?

Valoarea poate fi stabilită prin raportare la chiria de piață pentru un bun comparabil, ajustată în funcție de:

• cota coproprietarului lipsit de folosință;
• suprafața efectiv ocupată;
• starea și dotările bunului;
• amplasament;
• perioada relevantă;
• imposibilitatea ori posibilitatea folosirii parțiale;
• cheltuielile necesare obținerii venitului.

Poate fi cerut accesul în locuință?

Da. Coproprietarul poate solicita respectarea dreptului său de folosință, dacă accesul este posibil fără afectarea nejustificată a celorlalți.

În funcție de conflict, pot fi solicitate:

• predarea unui set de chei;
• încetarea împiedicării accesului;
• stabilirea unui program ori mod de folosință;
• delimitarea temporară a spațiilor;
• despăgubiri;
• partajul definitiv.

Ce este partajul de folosință?

Partajul de folosință stabilește temporar modul în care coproprietarii utilizează bunul, fără a înceta dreptul comun de proprietate.

El poate fi stabilit:

• prin acordul coproprietarilor;
• prin hotărâre judecătorească, dacă nu există înțelegere.

Poate privi:

• folosirea unor camere distincte;
• utilizarea separată a unor corpuri de clădire;
• împărțirea temporară a terenului pentru exploatare;
• programul de acces;
• folosirea alternantă a unui bun mobil.

Poate fi evacuat moștenitorul din bunul comun?

Un coproprietar nu este, prin simpla sa calitate, o persoană fără titlu. Totuși, modul concret de folosință poate fi limitat sau reorganizat dacă acesta încalcă drepturile celorlalți.

Trebuie diferențiate:

• acțiunea privind modul de folosință;
• cererea de încetare a tulburării;
• evacuarea unei persoane care nu este coproprietar;
• măsurile provizorii urgente;
• atribuirea definitivă prin partaj.

Cine plătește utilitățile în perioada ocupării exclusive?

Consumul personal revine, ca regulă practică, persoanei care folosește efectiv bunul.

În schimb, cheltuielile legate de conservarea proprietății pot fi analizate proporțional între coproprietari.

Cheltuială	Persoana care poate fi obligată
Consum individual de energie și apă	Utilizatorul efectiv
Internet și servicii personale	Persoana care le-a contractat și folosit
Impozit pe proprietate	Coproprietarii, proporțional cu cotele
Reparație structurală necesară	Coproprietarii, în funcție de necesitate și cote
Cheltuieli comune ale condominiului	Se diferențiază componenta legată de proprietate de consumul personal

Cum se împart chiriile, recoltele și celelalte venituri?

Beneficiile produse de bunul comun revin coproprietarilor proporțional cu cotele lor, după scăderea cheltuielilor necesare obținerii și conservării veniturilor.

Pot constitui fructe sau venituri ale patrimoniului comun:

• chiriile;
• arendele;
• recoltele;
• produsele unei exploatări agricole;
• dobânzile sumelor comune;
• dividendele aferente participațiilor moștenite;
• veniturile din închirierea unui autoturism ori utilaj;
• sumele obținute din exploatarea drepturilor patrimoniale;
• alte beneficii periodice produse de bunurile succesorale.

Cine are dreptul la chiria unui apartament moștenit?

Chiria netă se distribuie potrivit cotelor, dacă nu există o convenție diferită și valabilă.

Înainte de împărțire pot fi scăzute cheltuieli precum:

• reparațiile necesare închirierii;
• impozitele legate de venit;
• comisionul de administrare;
• asigurarea;
• costurile de încasare;
• cheltuielile suportate în interesul tuturor.

Poate un singur moștenitor închiria întregul bun?

Încheierea și efectele contractului trebuie analizate în raport cu regulile administrării bunului comun, durata locațiunii și acordul coproprietarilor.

Chiar dacă un moștenitor a semnat singur contractul, acesta nu dobândește automat dreptul de a păstra întreaga chirie produsă de bunul comun.

Cum se tratează recoltele?

Recoltele produse de terenul comun aparțin coproprietarilor proporțional cu drepturile lor, după recunoașterea cheltuielilor necesare cultivării și culegerii.

Trebuie stabilite:

• suprafața exploatată;
• cultura și producția obținută;
• prețul de valorificare;
• subvențiile primite;
• costurile semințelor, lucrărilor și recoltării;
• munca personală prestată;
• cantitatea consumată ori vândută;
• perioada pentru care se formulează pretenția.

Moștenitorul care a muncit terenul primește toată recolta?

Nu automat. Acesta poate solicita recunoașterea cheltuielilor și, după caz, a raporturilor juridice privind munca ori administrarea, dar dreptul de proprietate asupra terenului și beneficiile sale aparțin tuturor coproprietarilor proporțional.

Ce se întâmplă cu fructele încă existente?

Produsele naturale sau industriale care pot fi identificate și nu au fost consumate ori înstrăinate pot fi incluse în masa partajabilă.

Exemple:

• recolta depozitată;
• materialul lemnos identificabil;
• animalele rezultate din exploatarea comună;
• produsele agricole păstrate;
• bunurile rezultate din prelucrarea resurselor comune.

Ce se întâmplă dacă veniturile au fost cheltuite?

Dispariția fizică a banilor nu înlătură automat obligația de a da socoteală.

Persoana care a administrat bunul poate trebui să prezinte:

• contractele încheiate;
• sumele încasate;
• extrasele de cont;
• cheltuielile efectuate;
• impozitele plătite;
• destinația veniturilor;
• sumele distribuite celorlalți.

Dobânzile conturilor succesorale se împart?

Da. Dobânzile și celelalte beneficii produse de sumele comune urmează, ca regulă, drepturile asupra capitalului.

Dacă un moștenitor retrage exclusiv banii și îi folosește personal, pot apărea pretenții privind:

• restituirea capitalului;
• dobânda produsă;
• dobânda legală aferentă întârzierii;
• prejudiciul suplimentar dovedit;
• compensarea în cadrul partajului.

Dividendele societății intră în partaj?

Trebuie diferențiate drepturile societății de drepturile patrimoniale transmise moștenitorilor.

Pot fi relevante:

• dividendele aprobate înainte de deces și neîncasate;
• dividendele aferente participației moștenite;
• valoarea părților sociale;
• clauzele actului constitutiv;
• persoana înscrisă ca asociat;
• perioada pentru care beneficiul a fost produs.

Poate fi obligat administratorul de fapt să prezinte socoteală?

Da. Moștenitorul care a gestionat singur bunurile, conturile, contractele sau veniturile poate fi obligat să clarifice operațiunile realizate.

Este utilă solicitarea următoarelor informații:

• inventarul bunurilor preluate;
• contractele de închiriere ori arendă;
• încasările lunare;
• conturile în care au fost depuse sumele;
• cheltuielile de administrare;
• vânzările de produse și bunuri;
• plățile efectuate către creditori;
• soldul rămas.

Se pot compensa veniturile cu cheltuielile?

Da, dacă sunt îndeplinite condițiile legale și sumele sunt dovedite.

Cum se stabilește valoarea bunurilor în partaj?

Valoarea bunurilor este esențială pentru formarea unor loturi echilibrate și pentru calcularea sultei.

În partajul voluntar, coproprietarii pot conveni asupra valorilor. În partajul judiciar, dacă valorile sunt contestate ori bunurile necesită cunoștințe de specialitate, instanța poate dispune efectuarea unei expertize.

Evaluarea poate privi:

• case și apartamente;
• terenuri și construcții;
• autoturisme și utilaje;
• bunuri mobile de valoare;
• participații societare;
• creanțe și alte drepturi patrimoniale;
• îmbunătățirile realizate după deces;
• degradările produse bunurilor;
• valoarea folosinței ori a veniturilor obținute.

La ce moment se evaluează bunurile?

Pentru realizarea unei împărțiri echitabile trebuie avută în vedere valoarea actuală a bunurilor la momentul efectuării evaluării și al partajului, nu numai valoarea istorică din contractul de dobândire sau din certificatul de moștenitor.

De exemplu, nu este suficientă:

• valoarea declarată într-un contract încheiat cu 20 de ani în urmă;
• valoarea fiscală utilizată numai pentru calcularea unor taxe;
• valoarea din certificatul de moștenitor, dacă piața s-a modificat;
• prețul solicitat într-un anunț de vânzare;
• estimarea unilaterală a unuia dintre coproprietari.

Ce elemente influențează valoarea unui imobil?

Expertul poate analiza, în funcție de natura bunului:

• localitatea și zona;
• suprafața terenului și a construcției;
• categoria de folosință;
• accesul la drum;
• utilitățile;
• vechimea și starea construcției;
• calitatea finisajelor;
• situația cadastrală;
• posibilitatea legală de construire;
• servituțile și restricțiile;
• ipotecile și celelalte sarcini relevante economic;
• prețurile bunurilor comparabile.

Valoarea stabilită de expert este prețul sigur de vânzare?

Nu. Valoarea de circulație reprezintă o estimare tehnică realizată potrivit metodelor de evaluare și informațiilor disponibile.

Prețul obținut efectiv prin vânzare poate fi influențat de:

• momentul vânzării;
• cererea de pe piață;
• urgența valorificării;
• starea juridică și tehnică a bunului;
• modalitatea de vânzare;
• negocierea dintre părți;
• existența unei licitații.

Poate fi folosită o evaluare extrajudiciară?

Da. O parte poate depune un raport realizat anterior procesului, o opinie de specialitate ori alte documente privind valoarea.

Instanța va aprecia aceste înscrisuri împreună cu celelalte probe. Dacă există contestări serioase, poate fi necesară expertiza judiciară dispusă în cauză.

Ce se întâmplă dacă valoarea se modifică mult în timpul procesului?

Dacă procesul durează, iar piața, starea bunului sau caracteristicile sale se modifică semnificativ, poate deveni necesară actualizarea evaluării.

Pot justifica o nouă analiză:

• trecerea unei perioade îndelungate de la raport;
• creșterea ori scăderea semnificativă a pieței;
• degradarea construcției;
• realizarea unor lucrări noi;
• schimbarea regimului urbanistic;
• dezmembrarea ori alipirea terenului;
• apariția unor sarcini sau restricții.

Care este rolul expertizei în partaj?

Expertiza oferă instanței datele tehnice necesare pentru identificarea, evaluarea și împărțirea bunurilor.

Expertul nu hotărăște cine câștigă procesul și nu stabilește drepturile juridice ale părților. Instanța decide:

• ce bunuri intră în masa de partajat;
• cine sunt coproprietarii;
• care sunt cotele;
• ce creanțe sunt întemeiate;
• ce variantă de împărțire va fi adoptată;
• cui îi va fi atribuit fiecare lot.

Expertul clarifică aspectele tehnice necesare acestor decizii.

Ce poate stabili expertul?

În funcție de obiectivele aprobate de instanță, raportul poate cuprinde:

• identificarea și descrierea bunurilor;
• corespondența dintre acte și situația din teren;
• suprafețele reale;
• valoarea fiecărui bun;
• posibilitatea împărțirii în natură;
• numărul loturilor care pot fi formate;
• variantele de lotizare;
• accesul fiecărui lot la drum;
• servituțile necesare;
• valoarea construcțiilor și îmbunătățirilor;
• sporul de valoare produs prin lucrări;
• valoarea lipsei de folosință;
• sultele rezultate din variantele propuse.

Cine stabilește obiectivele expertizei?

Părțile pot propune obiective, iar instanța le stabilește pe cele necesare soluționării cauzei.

Obiectivele trebuie să fie precise și legate de cererile formulate.

Exemple de obiective utile:

• să se identifice imobilul potrivit actelor și situației reale;
• să se stabilească valoarea de circulație;
• să se precizeze dacă este comod partajabil în natură;
• să se propună variante de lotizare potrivit cotelor;
• să se evalueze construcțiile realizate de unul dintre coproprietari;
• să se stabilească sporul actual de valoare;
• să se calculeze sulta pentru fiecare variantă;
• să se determine valoarea folosinței pentru perioada indicată.

Pot fi desemnați mai mulți experți?

Da. Un patrimoniu complex poate necesita specializări diferite.

Pot fi necesare, separat sau împreună:

• expertiză în evaluarea proprietăților imobiliare;
• expertiză cadastrală și topografică;
• expertiză în construcții;
• expertiză contabilă;
• evaluarea unei întreprinderi sau a părților sociale;
• expertiză auto;
• expertiză agricolă ori silvică.

Cine plătește expertiza?

Instanța stabilește partea sau părțile care trebuie să avanseze onorariul provizoriu.

La final, cheltuiala poate fi repartizată prin hotărâre, în funcție de:

• soluția pronunțată;
• interesul comun al expertizei;
• cererile admise sau respinse;
• conduita procesuală;
• celelalte reguli privind cheltuielile de judecată.

Ce se întâmplă dacă o parte nu plătește onorariul?

Neplata poate întârzia sau împiedica administrarea probei solicitate de acea parte.

În funcție de situație, o altă parte poate decide să avanseze suma pentru a evita blocarea cauzei și să solicite regularizarea cheltuielilor la final.

Pot părțile participa la efectuarea expertizei?

Da. Părțile trebuie înștiințate atunci când expertiza presupune cercetarea bunului la fața locului.

Este util ca acestea:

• să asigure accesul la bun;
• să prezinte actele tehnice;
• să indice lucrările și limitele contestate;
• să formuleze observații tehnice;
• să semnaleze bunurile ori elementele omise;
• să evite împiedicarea măsurătorilor.

Ce se întâmplă dacă un moștenitor refuză accesul expertului?

Refuzul nu îi conferă un avantaj și poate determina instanța să ia măsurile procedurale necesare pentru administrarea probei.

Comportamentul persoanei poate fi avut în vedere la aprecierea probelor și a cheltuielilor provocate prin întârziere.

Poate fi contestat raportul de expertiză?

Da. Părțile pot formula obiecțiuni concrete privind concluziile, metodele, măsurătorile și răspunsurile la obiective.

Obiecțiunile pot privi:

• omiterea unui bun sau a unei construcții;
• suprafața greșită;
• folosirea unor comparabile neadecvate;
• neanalizarea sarcinilor ori restricțiilor;
• calculul eronat al valorii;
• loturi fără acces practic;
• sulte calculate greșit;
• ignorarea îmbunătățirilor;
• depășirea obiectivelor stabilite.

Nu este suficientă afirmația că valoarea „pare prea mare” sau „prea mică”. Obiecțiunile trebuie motivate și, când este posibil, susținute prin documente ori calcule.

Ce poate dispune instanța după obiecțiuni?

În funcție de deficiențe, instanța poate:

• solicita lămuriri expertului;
• dispune completarea raportului;
• stabili obiective suplimentare;
• dispune refacerea expertizei;
• încuviința o nouă expertiză;
• înlătura concluziile neconvingătoare și aprecia celelalte probe.

Ce înseamnă împărțirea bunurilor în natură?

Împărțirea în natură înseamnă formarea unor bunuri sau loturi distincte care sunt atribuite coproprietarilor, astfel încât fiecare să primească, pe cât posibil, o parte corespunzătoare cotei sale.

Această modalitate are prioritate atunci când este posibilă fără:

• diminuarea semnificativă a valorii bunului;
• schimbarea neeconomică a destinației;
• formarea unor loturi inutilizabile;
• încălcarea regulilor urbanistice;
• crearea unor suprafețe sub limitele legale;
• izolarea unui lot fără acces;
• afectarea gravă a unei construcții.

Ce înseamnă că un bun este comod partajabil?

Un bun este comod partajabil dacă poate fi divizat în loturi distincte, funcționale și rezonabil proporționale, fără pierderea nejustificată a valorii sau utilității.

Nu este suficient ca divizarea să fie posibilă pur geometric.

Poate fi împărțită în natură o casă?

Da, dacă imobilul poate fi transformat în unități distincte, independente și conforme cerințelor legale și tehnice.

Trebuie analizate:

• structura construcției;
• intrările separate;
• instalațiile și utilitățile;
• spațiile comune;
• posibilitatea cadastrării unităților;
• costurile lucrărilor de separare;
• autorizațiile necesare;
• diminuarea valorii întregului imobil.

Faptul că o casă are două etaje nu înseamnă automat că fiecare etaj poate deveni un imobil distinct.

Se poate împărți terenul agricol?

Da, dacă sunt respectate regulile privind suprafețele, accesul, categoria de folosință și documentațiile cadastrale.

La lotizare trebuie urmărite:

• forma fiecărei parcele;
• fertilitatea și calitatea terenului;
• accesul la drum;
• sursele de apă;
• construcțiile existente;
• posibilitatea exploatării independente;
• diferențele de valoare dintre zonele terenului.

Loturile trebuie să aibă exact aceeași suprafață?

Nu. Loturile trebuie raportate la valoare și la cotele coproprietarilor, nu numai la numărul de metri pătrați.

Se pot crea servituți prin partaj?

Da, dacă sunt necesare pentru folosirea normală a loturilor, de exemplu pentru acces, utilități sau întreținerea unei construcții.

Servitutea trebuie descrisă suficient de clar prin:

• amplasament;
• lățime și traseu;
• modalitatea de exercitare;
• bunul dominant și bunul aservit;
• eventualele obligații de întreținere;
• documentația cadastrală necesară.

Pot fi atribuite bunuri diferite, fără divizarea fiecăruia?

Da. Dacă masa cuprinde mai multe bunuri, instanța poate forma loturi prin gruparea lor.

Cum sunt formate loturile?

Lotul reprezintă grupul de bunuri, drepturi și eventuale obligații atribuit unui coproprietar.

Formarea loturilor urmărește:

• respectarea cotelor;
• atribuirea în natură, când este posibil;
• păstrarea utilității economice a bunurilor;
• evitarea fragmentării excesive;
• reducerea valorii sultelor;
• luarea în considerare a situației concrete a părților;
• protejarea drepturilor creditorilor și ale terților.

Ce criterii sunt folosite la formarea și atribuirea loturilor?

Instanța poate avea în vedere, între altele:

• cota fiecărui coproprietar;
• natura și destinația bunurilor;
• domiciliul părților;
• ocupația și nevoile lor concrete;
• folosirea bunului înainte și după deces;
• construcțiile și îmbunătățirile realizate;
• acordul anterior al coproprietarilor pentru lucrări;
• legătura personală sau profesională cu bunul;
• posibilitatea reală de plată a sultei;
• poziția exprimată de fiecare parte;
• necesitatea păstrării unei exploatații funcționale.

Contează posesia actuală a bunului?

Da, dar nu este decisivă.

Folosirea actuală poate fi relevantă dacă:

• bunul reprezintă locuința stabilă a persoanei;
• aceasta nu are o altă locuință;
• desfășoară acolo o activitate profesională;
• a realizat investiții importante;
• întreține bunul;
• atribuirea altui coproprietar ar genera dificultăți disproporționate.

Ocuparea abuzivă și excluderea celorlalți nu trebuie însă transformate într-un avantaj automat la partaj.

Contează mărimea cotei?

Da. O cotă mai mare poate susține atribuirea unui bun valoros, deoarece reduce diferența care trebuie compensată prin sultă.

Totuși, coproprietarul cu cea mai mare cotă nu are un drept absolut de alegere a tuturor bunurilor importante.

Contează faptul că un moștenitor a construit pe teren?

Da. Instanța poate analiza natura lucrării, acordul celorlalți, valoarea investiției și posibilitatea includerii construcției în lotul celui care a realizat-o.

Trebuie clarificate însă:

• legalitatea construcției;
• drepturile asupra terenului;
• sursa fondurilor;
• eventualele despăgubiri;
• efectele asupra valorii loturilor;
• posibilitatea tehnică de delimitare.

Poate instanța adopta o variantă diferită de cea propusă de expert?

Da. Raportul de expertiză are caracter probator și tehnic, nu caracter obligatoriu în privința atribuirii.

Instanța poate:

• alege una dintre variantele expertului;
• solicita o variantă suplimentară;
• combina elemente compatibile din mai multe variante;
• dispune completarea expertizei;
• adopta o altă soluție justificată de probe.

Pot părțile alege loturile prin tragere la sorți?

Da, dacă toate sunt de acord și soluția este compatibilă cu natura bunurilor și cu drepturile lor.

Tragerea la sorți este utilă mai ales când loturile sunt apropiate valoric și nu există un criteriu clar de preferință.

În lipsa acordului, instanța atribuie loturile potrivit criteriilor relevante pentru cauză.

Se poate forma un lot comun pentru doi moștenitori?

Da, dacă aceștia solicită sau acceptă să rămână coproprietari asupra anumitor bunuri.

Ce este sulta și cum se calculează?

Sulta este suma de bani datorată pentru egalizarea valorii loturilor cu cotele coproprietarilor.

Într-o formă simplificată, calculul pornește de la diferența dintre:

• valoarea bunurilor atribuite unei persoane;
• valoarea totală la care aceasta avea dreptul potrivit cotei sale.

Cum se calculează sulta când există mai multe bunuri?

Se compară valoarea totală a fiecărui lot cu valoarea ideală care revine persoanei.

Creanțele dintre moștenitori influențează sulta?

Da. După stabilirea loturilor, creanțele recunoscute pot fi compensate cu sulta.

În ce termen se plătește sulta?

Termenul poate fi stabilit prin acordul părților sau prin hotărârea instanței.

La stabilirea sa pot fi avute în vedere:

• valoarea sultei;
• situația financiară a debitorului;
• nevoia celuilalt coproprietar de a primi rapid echivalentul cotei;
• posibilitatea obținerii unui credit;
• existența unor garanții;
• riscul de neplată;
• durata anterioară a procesului.

Poate fi plătită sulta în rate?

Da, dacă părțile convin sau dacă soluția stabilită permite plata eșalonată în condițiile determinate.

Este recomandată clarificarea:

• numărului ratelor;
• scadenței fiecăreia;
• dobânzii aplicabile;
• consecințelor întârzierii;
• garanțiilor de plată;
• momentului predării bunului;
• posibilității executării silite.

Se datorează dobândă pentru sultă?

Dobânda poate deveni datorată în funcție de conținutul hotărârii sau al convenției, scadență, punerea în întârziere și regulile aplicabile obligațiilor bănești.

Pentru evitarea neclarităților, actul sau hotărârea trebuie să precizeze termenul și condițiile plății.

Ce se întâmplă dacă sulta nu este plătită?

Creditorul sultei poate solicita executarea silită a obligației stabilite prin titlul executoriu.

Pot fi urmărite, în condițiile legii:

• conturile debitorului;
• veniturile acestuia;
• bunurile mobile;
• imobilul atribuit;
• alte bunuri din patrimoniul său.

Când poate fi atribuit imobilul unui singur moștenitor?

Un bun indivizibil sau care nu este comod partajabil poate fi atribuit unuia dintre coproprietari, cu obligația de a-i despăgubi pe ceilalți prin sultă.

Atribuirea poate fi potrivită când:

• imobilul nu poate fi divizat tehnic;
• divizarea ar reduce semnificativ valoarea;
• un moștenitor are o cotă majoritară;
• persoana locuiește stabil în imobil;
• a realizat investiții importante;
• bunul este necesar activității sale profesionale;
• poate achita sulta;
• ceilalți preferă echivalentul bănesc;
• masa cuprinde și alte bunuri care permit echilibrarea loturilor.

Este suficient ca persoana să locuiască în casă?

Nu. Locuirea este un criteriu relevant, dar trebuie analizată împreună cu:

• cota persoanei;
• durata folosinței;
• acordul sau opoziția celorlalți;
• existența unei alte locuințe;
• investițiile realizate;
• situația familială;
• posibilitatea plății sultei;
• cererile formulate de ceilalți coproprietari.

Poate fi atribuit bunul provizoriu?

În funcție de procedura și soluția adoptată, instanța poate stabili o atribuire provizorie și un termen în care persoana trebuie să consemneze sau să plătească sumele datorate celorlalți.

Această etapă permite verificarea capacității reale de plată înainte de atribuirea definitivă.

Poate fi atribuit direct prin hotărârea finală?

Da, dacă împrejurările cauzei permit atribuirea definitivă și stabilirea sultei, fără a mai fi necesară o etapă provizorie.

Instanța va avea în vedere cererile părților, valoarea bunului, cuantumul sultei și datele privind posibilitatea executării obligației.

Ce se întâmplă dacă persoana nu consemnează sulta după atribuirea provizorie?

Instanța poate analiza atribuirea bunului altui coproprietar sau trecerea la vânzare, în funcție de solicitările și împrejurările cauzei.

Neplata în termen demonstrează că soluția atribuirii solicitate poate să nu fie viabilă.

Poate fi atribuită numai o cotă mai mare din bun?

Partajul urmărește, ca regulă, încetarea indiviziunii asupra bunului. Dacă părțile doresc, poate fi menținută coproprietatea numai între anumite persoane sau în alte proporții, dar soluția trebuie formulată și justificată clar.

Ce se întâmplă dacă mai mulți moștenitori cer același bun?

Instanța compară situația fiecăruia și stabilește soluția care respectă cel mai bine cotele, utilitatea patrimoniului și criteriile legale de atribuire.

Pot fi analizate:

• mărimea cotei;
• domiciliul efectiv;
• nevoia locativă;
• folosința anterioară;
• investițiile realizate;
• legătura profesională cu bunul;
• existența altor proprietăți;
• capacitatea de plată a sultei;
• interesul copiilor minori;
• conduita privind conservarea bunului;
• posibilitatea atribuirii altor bunuri solicitanților.

Are prioritate moștenitorul care a locuit cu defunctul?

Nu există o prioritate absolută. Conviețuirea poate demonstra o legătură practică și locativă cu bunul, dar trebuie analizate și drepturile celorlalți.

Are prioritate moștenitorul care a îngrijit defunctul?

Îngrijirea defunctului nu mărește automat cota și nu conferă un drept exclusiv la bun.

Poate fi relevantă dacă:

• există un contract de întreținere;
• au fost suportate cheltuieli dovedite;
• persoana locuiește în imobil;
• există o dispoziție testamentară;
• împrejurarea contribuie la aprecierea situației concrete.

Are prioritate cel care oferă cea mai mare sultă?

Sulta nu reprezintă o licitație privată între coproprietari. Valoarea ei rezultă din evaluarea bunului și din cote.

Capacitatea de plată este importantă, dar atribuirea nu se face numai în funcție de disponibilitatea de a plăti peste valoarea stabilită.

Se poate ajunge la acord numai asupra acestui bun?

Da. Chiar dacă procesul continuă pentru alte elemente, părțile pot conveni cui îi este atribuit bunul și cum se achită sulta.

Când se dispune vânzarea bunului moștenit?

Vânzarea reprezintă soluția utilizată atunci când bunul nu poate fi împărțit în natură, nu este atribuit unuia dintre coproprietari sau atribuirea nu poate fi finalizată prin plata sultei.

Instanța poate dispune vânzarea dacă:

• niciun coproprietar nu solicită atribuirea bunului;
• mai mulți coproprietari solicită bunul, dar niciunul nu poate plăti sulta;
• persoana căreia bunul i-a fost atribuit provizoriu nu consemnează sumele stabilite;
• atribuirea ar produce un dezechilibru imposibil de compensat;
• toți coproprietarii preferă transformarea bunului în bani;
• bunul este indivizibil și nu există o soluție rezonabilă de atribuire;
• vânzarea este necesară pentru plata pasivului succesoral;
• menținerea bunului ar prelungi un conflict fără o soluție economică viabilă.

Vânzarea este obligatorie dacă bunul nu poate fi împărțit?

Nu automat. Înaintea vânzării trebuie analizată posibilitatea atribuirii bunului unuia dintre coproprietari cu plata unei sulte.

Ordinea practică a soluțiilor este:

1. împărțirea bunului în natură, dacă este posibilă;
2. atribuirea bunului unuia sau mai multor coproprietari;
3. plata unei sulte pentru echilibrarea drepturilor;
4. vânzarea bunului și împărțirea prețului.

Vânzarea devine relevantă dacă primele modalități nu pot fi aplicate sau nu oferă o soluție realizabilă.

Poate fi vândut numai unul dintre bunurile succesorale?

Da. Partajul poate combina mai multe modalități.

De exemplu:

• casa poate fi atribuită unuia dintre moștenitori;
• terenurile pot fi împărțite în natură;
• autoturismul poate fi vândut;
• conturile pot fi distribuite potrivit cotelor;
• un teren poate fi valorificat pentru plata datoriilor.

Instanța poate continua împărțirea bunurilor pentru care vânzarea nu a fost dispusă, fără a fi necesară așteptarea valorificării întregului patrimoniu.

Poate un moștenitor solicita direct vânzarea?

Da, însă instanța va verifica dacă bunul poate fi împărțit în natură sau atribuit în condiții rezonabile.

Cererea de vânzare trebuie motivată prin elemente precum:

• indivizibilitatea tehnică;
• valoarea foarte mare a sultei;
• lipsa capacității de plată a solicitanților atribuirii;
• costurile disproporționate ale divizării;
• existența unor datorii scadente;
• riscul degradării bunului;
• imposibilitatea administrării comune.

Poate instanța dispune vânzarea chiar dacă un moștenitor se opune?

Da. Dacă partajul nu poate fi realizat prin împărțire în natură sau atribuire, opoziția unui singur coproprietar nu poate obliga toate părțile să rămână în indiviziune.

Instanța trebuie însă să verifice:

• dacă persoana care se opune a solicitat atribuirea;
• dacă poate achita sulta;
• dacă există o variantă tehnică de lotizare;
• dacă vânzarea respectă drepturile creditorilor;
• dacă bunul este grevat de sarcini;
• dacă sunt implicați minori sau persoane ocrotite.

Ce este vânzarea prin bună învoială?

Vânzarea prin bună învoială este valorificarea realizată de coproprietari împreună, în termenul stabilit de instanță.

Această soluție permite părților să stabilească:

• prețul solicitat;
• modalitatea de promovare;
• agenția imobiliară folosită;
• condițiile de negociere;
• persoana care va organiza vizionările;
• data eliberării bunului;
• plata datoriilor din preț;
• distribuirea sumei rămase.

Termenul stabilit de instanță pentru vânzarea prin bună învoială nu poate depăși, ca regulă, trei luni. Părțile pot fi de acord cu majorarea acestuia.

De când începe să curgă termenul pentru vânzarea amiabilă?

Termenul și condițiile trebuie verificate în încheierea instanței. Părțile trebuie să înceapă demersurile imediat, deoarece găsirea cumpărătorului, obținerea actelor și perfectarea contractului pot necesita timp.

Pot fi necesare:

• actualizarea cadastrului;
• obținerea certificatului energetic;
• radierea sau clarificarea unor sarcini;
• certificate fiscale;
• documente privind construcțiile;
• acordul creditorului ipotecar;
• acte de stare civilă sau procuri;
• eliberarea imobilului.

Pot coproprietarii stabili un preț minim?

Da. Este recomandat ca înțelegerea să precizeze:

• prețul minim acceptat;
• marja de negociere;
• persoanele care pot accepta oferta;
• termenul de plată;
• avansul;
• condițiile promisiunii de vânzare;
• efectele refuzului nejustificat de a semna.

Un acord vag prin care părțile declară numai că vor încerca să vândă poate conduce la blocarea procedurii.

Poate un moștenitor refuza oferta acceptată de ceilalți?

Contractul de vânzare a întregului bun necesită participarea tuturor titularilor dreptului.

Dacă unul dintre coproprietari refuză, trebuie analizat:

• dacă oferta respectă condițiile stabilite de comun acord;
• dacă refuzul este justificat;
• dacă exista un mandat ori o promisiune valabilă;
• dacă termenul stabilit de instanță a expirat;
• dacă trebuie trecut la vânzarea prin executor.

Ce se întâmplă dacă vânzarea amiabilă nu se realizează?

Dacă bunul nu este vândut în termenul stabilit sau dacă o parte nu a fost de acord de la început cu vânzarea prin bună învoială, instanța poate dispune valorificarea prin executor judecătoresc.

Pot conduce la trecerea la licitație:

• lipsa ofertelor;
• prețul solicitat nerealist;
• refuzul unui coproprietar de a permite vizionarea;
• refuzul de a semna contractul;
• expirarea termenului;
• neînțelegerile privind cumpărătorul;
• imposibilitatea clarificării sarcinilor în timp util.

Cum se vinde bunul prin executor judecătoresc?

După rămânerea definitivă a încheierii prin care s-a dispus vânzarea prin executor, bunul este valorificat la licitație publică.

Executorul îndeplinește operațiuni precum:

• deschiderea dosarului de vânzare;
• verificarea încheierii instanței;
• identificarea bunului;
• stabilirea termenului licitației;
• întocmirea publicației de vânzare;
• înștiințarea coproprietarilor;
• publicitatea licitației;
• primirea ofertelor și garanțiilor;
• organizarea licitației;
• consemnarea rezultatului;
• încasarea și distribuirea prețului potrivit dispozițiilor instanței.

În ce termen este stabilită licitația?

Termenul licitației nu poate depăși:

• 30 de zile pentru bunurile mobile;
• 60 de zile pentru bunurile imobile.

Termenul se calculează de la primirea de către executor a încheierii definitive prin care s-a dispus vânzarea.

Când se publică anunțul pentru un imobil?

Pentru un bun imobil, publicația de vânzare trebuie întocmită și afișată cu cel puțin 30 de zile înainte de termenul licitației.

Publicația trebuie să permită identificarea:

• bunului vândut;
• datei, orei și locului licitației;
• valorii de pornire;
• condițiilor de participare;
• sarcinilor și drepturilor relevante;
• dosarului și executorului care organizează procedura.

Este licitația din partaj identică executării silite pentru o datorie?

Nu. În partaj, vânzarea este dispusă pentru transformarea bunului comun în bani și încetarea indiviziunii.

Procedura licitației se completează însă cu regulile aplicabile vânzării bunurilor în materia executării silite.

Vânzarea în partaj	Executarea silită pentru o creanță
Urmărește încetarea coproprietății	Urmărește recuperarea unei datorii
Prețul se distribuie coproprietarilor potrivit drepturilor lor	Prețul se distribuie creditorilor după ordinea legală
Este dispusă în dosarul de partaj	Este pornită în baza unui titlu executoriu împotriva debitorului
Toți coproprietarii sunt titularii valorii bunului	Debitorul este urmărit pentru plata creanței

Dacă asupra bunului există și creditori ipotecari ori măsuri de executare, raportul dintre cele două proceduri trebuie analizat distinct.

Pot coproprietarii stabili limita de preț?

Coproprietarii pot conveni:

• ca bunul să fie vândut la orice preț oferit la licitație;
• sau ca bunul să nu fie vândut sub un anumit preț.

O asemenea convenție trebuie exprimată clar și comunicată în cadrul procedurii.

Pot participa moștenitorii la licitație?

Da, dacă îndeplinesc condițiile de participare aplicabile.

Moștenitorul interesat trebuie să verifice:

• garanția de participare;
• termenul de depunere a ofertei;
• documentele necesare;
• prețul de pornire;
• termenul de plată al prețului;
• efectele adjudecării;
• modalitatea în care cota sa din preț va fi regularizată.

Moștenitorul cumpără numai partea celorlalți?

Din punct de vedere al adjudecării, bunul este valorificat potrivit procedurii stabilite. La distribuirea economică a prețului, coproprietarul are dreptul la partea corespunzătoare cotei sale, după scăderea cheltuielilor și a sumelor care trebuie achitate.

Calculul efectiv trebuie stabilit în raport cu:

• prețul adjudecării;
• cota adjudecatarului;
• cheltuielile procedurii;
• datoriile și garanțiile;
• creanțele dintre coproprietari;
• dispozițiile hotărârii de partaj.

Cine suportă cheltuielile licitației?

Cheltuielile necesare vânzării sunt avansate potrivit măsurilor dispuse în procedură și sunt regularizate din preț ori prin hotărârea instanței.

Pot exista costuri pentru:

• onorariul executorului;
• publicitatea vânzării;
• evaluări suplimentare;
• extrase și acte cadastrale;
• deplasări și identificări;
• paza sau conservarea bunului;
• formalitățile de adjudecare.

Cum se împarte prețul obținut?

Suma rezultată este distribuită potrivit drepturilor coproprietarilor, după soluționarea elementelor care trebuie scăzute ori regularizate.

Pot fi avute în vedere:

• cheltuielile vânzării;
• creanțele garantate;
• datoriile succesiunii;
• creanțele stabilite între moștenitori;
• cota fiecărui coproprietar;
• sumele deja încasate ori consemnate.

Ce se întâmplă dacă bunul nu este vândut?

Dacă licitația nu conduce la vânzare, trebuie analizate etapele ulterioare permise de procedura aplicabilă.

Părțile pot reevalua:

• atribuirea bunului;
• capacitatea de plată a sultei;
• acceptarea unui preț minim diferit;
• o nouă licitație;
• înțelegerea amiabilă;
• împărțirea celorlalte bunuri;
• viabilitatea continuării partajului.

Ce se întâmplă dacă imobilul este ipotecat?

Ipoteca nu împiedică automat partajul, dar trebuie avută în vedere la evaluare, atribuire, vânzare și distribuirea prețului.

Înainte de stabilirea soluției trebuie verificate:

• creditorul ipotecar;
• rangul ipotecii;
• soldul garantat;
• scadența obligației;
• existența restanțelor;
• începerea unei executări silite;
• asigurările asociate creditului;
• interdicțiile înscrise în cartea funciară;
• posibilitatea preluării creditului;
• acordul creditorului pentru vânzare.

Partajul radiază ipoteca?

Nu. Atribuirea imobilului unui moștenitor nu stinge automat garanția creditorului.

Ipoteca poate continua să greveze bunul atribuit, până la:

• plata datoriei;
• radierea consimțită de creditor;
• valorificarea bunului în condițiile legii;
• intervenirea unui alt caz legal de stingere;
• efectuarea formalităților de carte funciară.

Poate fi atribuit imobilul împreună cu obligația de plată a creditului?

În raporturile interne dintre moștenitori, se poate stabili că persoana care primește imobilul va suporta datoria și va despăgubi ceilalți coproprietari.

Această soluție nu modifică automat persoanele obligate față de bancă.

Pentru preluarea contractuală a creditului pot fi necesare:

• acordul creditorului;
• analiza bonității noului debitor;
• un act adițional;
• refinanțarea;
• menținerea ori schimbarea garanțiilor;
• încheierea unor asigurări noi.

Ce se întâmplă cu ipoteca pusă pe cota unui singur coproprietar?

Garanția constituită asupra cotei unei persoane se strămută, în condițiile legii, asupra bunului sau sumelor care îi sunt atribuite la partaj.

Poate creditorul ipotecar participa la partaj?

Da, dacă drepturile sale pot fi afectate. Creditorul poate urmări conservarea garanției și poate formula apărări privind:

• valoarea bunului grevat;
• atribuirea sa;
• vânzarea sub un preț insuficient;
• strămutarea garanției;
• distribuirea prețului;
• eventuala fraudare a drepturilor sale.

Ce se întâmplă dacă executarea silită a început deja?

Trebuie analizată coordonarea dintre procesul de partaj și executarea silită.

Pot fi relevante:

• data notării urmăririi;
• obiectul executării;
• dacă este urmărit întregul bun sau numai o cotă;
• existența unei ipoteci;
• stadiul licitației;
• drepturile creditorilor intervenienți;
• eventualele cereri de suspendare;
• efectele adjudecării asupra partajului.

Introducerea acțiunii de partaj nu suspendă automat executarea silită.

Poate fi vândut amiabil un imobil ipotecat?

Da, dacă sunt îndeplinite condițiile cerute de creditor și de publicitatea imobiliară.

În practică, prețul poate fi distribuit astfel încât:

• o parte să fie plătită direct creditorului;
• ipoteca să fie radiată;
• diferența să fie distribuită moștenitorilor;
• cumpărătorul să dobândească dreptul în condițiile convenite.

Pentru analiza distinctă a creditului, consultă articolul despre succesiunea unui credit bancar.

Cum influențează testamentul partajul moștenirii?

Testamentul poate modifica persoanele care participă la partaj, cotele și bunurile care trebuie atribuite.

Înainte de formarea loturilor trebuie verificat:

• forma testamentului;
• valabilitatea acestuia;
• eventuala revocare;
• existența mai multor testamente;
• calitatea legatarilor;
• bunurile individual determinate;
• cotele lăsate fiecărei persoane;
• rezerva succesorală;
• sarcinile impuse legatarilor;
• acceptarea legatelor.

Testamentul poate atribui direct un anumit bun?

Defunctul poate lăsa prin testament un bun determinat unei persoane.

La partaj trebuie analizat dacă:

• bunul aparținea integral defunctului;
• bunul exista la data decesului;
• legatul este valabil;
• valoarea sa afectează rezerva;
• există sarcini asupra bunului;
• legatarul a acceptat;
• bunul poate fi predat în natură.

Poate testamentul interzice partajul?

Defunctul poate exprima dorința menținerii temporare a indiviziunii, însă dreptul coproprietarilor de a solicita partajul nu poate fi înlăturat nelimitat.

Trebuie verificate:

• durata interdicției;
• motivul urmărit;
• interesul moștenitorilor;
• regulile imperative privind ieșirea din indiviziune;
• posibilitatea intervenției instanței.

Ce se întâmplă dacă testamentul este contestat?

Partajul poate fi întârziat până la clarificarea valabilității și efectelor testamentului.

Pot fi contestate:

• scrisul și semnătura;
• forma înscrisului;
• data;
• discernământul testatorului;
• existența violenței ori dolului;
• revocarea;
• capacitatea legatarului;
• încălcarea rezervei succesorale.

Instanța trebuie să stabilească drepturile înainte de atribuirea definitivă a bunurilor.

Legatarul particular participă la întregul partaj?

Poziția sa depinde de întinderea dreptului primit prin testament.

Legatarul unui bun determinat poate avea interes în:

• recunoașterea valabilității legatului;
• identificarea bunului;
• predarea sa;
• clarificarea sarcinilor;
• apărarea dreptului față de moștenitorii legali;
• analizarea reducțiunii.

El nu devine automat coproprietar asupra tuturor bunurilor succesorale.

Ce se întâmplă dacă bunul lăsat prin testament nu mai există?

Trebuie analizate cauza dispariției și conținutul exact al testamentului.

Pot fi relevante:

• vânzarea de către defunct;
• distrugerea bunului;
• înlocuirea sa;
• despăgubirea de asigurare;
• prețul neîncasat;
• intenția rezultată din testament;
• regulile privind caducitatea sau revocarea legatului.

Pentru formele și efectele actului, consultă articolul despre testament.

Cum influențează donațiile partajul?

Donațiile făcute înainte de deces pot influența calculul cotelor și echilibrul dintre moștenitori.

În funcție de situație, trebuie analizate:

• raportul donației;
• reducțiunea liberalităților excesive;
• scutirea de raport;
• imputarea donației asupra cotității disponibile;
• valoarea bunului donat;
• data și forma actului;
• calitatea donatarului;
• existența moștenitorilor rezervatari;
• donațiile indirecte ori deghizate.

Ce este raportul donațiilor?

Raportul urmărește, în condițiile legii, readucerea valorică la moștenire a anumitor donații primite de moștenitori, pentru realizarea egalității avute în vedere între persoanele obligate la raport.

Trebuie verificat:

• dacă donatarul este o persoană obligată la raport;
• dacă vine efectiv la moștenire;
• dacă donația a fost făcută cu scutire de raport;
• valoarea raportabilă;
• modalitatea de realizare a raportului;
• efectul asupra loturilor.

Raportul înseamnă restituirea fizică a bunului?

Nu în toate situațiile. Raportul poate fi realizat prin echivalent, prin preluare mai puțin sau prin alte mecanisme permise de lege.

Ce este reducțiunea liberalităților excesive?

Reducțiunea intervine dacă donațiile și legatele depășesc cotitatea disponibilă și afectează rezerva moștenitorilor rezervatari.

În cadrul partajului pot fi necesare:

• stabilirea masei de calcul;
• identificarea donațiilor;
• evaluarea lor;
• calcularea rezervelor;
• stabilirea cotității disponibile;
• determinarea liberalităților excesive;
• reîntregirea drepturilor rezervatarilor;
• refacerea loturilor după reducțiune.

Raportul și reducțiunea sunt același lucru?

Nu.

Raportul donațiilor	Reducțiunea liberalităților
Urmărește egalitatea succesorală între persoanele obligate la raport	Protejează rezerva succesorală
Privește donații supuse raportului	Poate privi donații și legate excesive
Poate opera chiar dacă rezerva nu este încălcată	Presupune depășirea cotității disponibile
Depinde de calitatea donatarului și de scutirea de raport	Poate fi cerută de moștenitorii rezervatari îndreptățiți

Donația cu scutire de raport poate fi redusă?

Da. Scutirea de raport nu înseamnă că liberalitatea poate încălca rezerva succesorală.

Donația poate rămâne în afara raportului, dar poate fi supusă reducțiunii dacă depășește cotitatea disponibilă.

Cum se dovedește o donație ascunsă?

Persoana interesată trebuie să indice operațiunea juridică și probele din care rezultă caracterul gratuit ori deghizat.

Pot fi analizate:

• prețul nereal ori neplătit;
• lipsa resurselor cumpărătorului;
• extrasele bancare;
• raporturile familiale;
• posesia păstrată de defunct;
• declarațiile părților;
• actele simultane ori ulterioare;
• valoarea disproporționată a prestațiilor.

Pentru aprofundarea mecanismului de protecție, consultă articolele despre rezerva succesorală și reducțiunea liberalităților excesive.

Ce se întâmplă dacă un moștenitor ascunde bunuri?

Ascunderea unui bun nu îl transformă în proprietatea exclusivă a persoanei care îl deține sau îl omite din declarații.

Pot fi ascunse ori omise:

• conturi bancare;
• numerar;
• bijuterii și obiecte de valoare;
• autoturisme;
• terenuri neintabulate;
• contracte de împrumut;
• părți sociale;
• venituri încasate după deces;
• bunuri depozitate la alte persoane;
• prețuri obținute din vânzări.

Cum poate fi identificat bunul ascuns?

Pot fi solicitate probe și informații de la:

• instituțiile bancare, în condițiile legii;
• autoritățile fiscale;
• oficiile de cadastru;
• serviciile de înmatriculare;
• registrul comerțului;
• societățile la care defunctul avea participații;
• debitorii defunctului;
• notari și registrele naționale relevante;
• persoanele care au preluat sau depozitat bunuri.

Pot fi folosite și:

• interogatoriul moștenitorului;
• extrasele bancare;
• contractele;
• mesajele și corespondența;
• fotografiile;
• inventarele;
• declarațiile martorilor;
• expertiza contabilă.

Poate fi inclus bunul după începerea procesului?

Da, dacă este descoperit înainte de finalizarea partajului și sunt respectate regulile procedurale privind modificarea sau completarea cererilor.

Trebuie oferită tuturor părților posibilitatea de a formula:

• apărări privind apartenența bunului;
• obiecțiuni asupra valorii;
• cereri privind veniturile produse;
• propuneri de lotizare;
• pretenții privind conservarea sau degradarea.

Ce se întâmplă dacă bunul este descoperit după partaj?

Partajul anterior rămâne aplicabil bunurilor deja împărțite, iar pentru bunul omis poate fi necesar un partaj suplimentar.

În funcție de situație, pot fi necesare:

• certificat de moștenitor suplimentar;
• act de partaj suplimentar;
• o nouă acțiune judiciară;
• anularea ori rectificarea unor acte, dacă omisiunea a afectat drepturile stabilite;
• pretenții împotriva persoanei care a ascuns bunul.

Ce se întâmplă dacă bunul a fost vândut?

Trebuie analizate valabilitatea actului, drepturile cumpărătorului și valoarea care trebuie regularizată între moștenitori.

Pot fi solicitate:

• restituirea bunului, dacă actul nu este opozabil ori valabil;
• aducerea prețului în masa de calcul;
• despăgubiri;
• restituirea veniturilor;
• compensarea în lotul vânzătorului;
• anularea ori constatarea inopozabilității actului.

Este util inventarul succesoral?

Da. Inventarierea poate ajuta la identificarea și conservarea patrimoniului înainte ca bunurile să fie mutate, vândute sau amestecate cu bunurile personale ale moștenitorilor.

Inventarul poate consemna:

• bunurile existente;
• locul unde se află;
• starea acestora;
• persoana care le deține;
• documentele găsite;
• creanțele și datoriile cunoscute;
• declarațiile persoanelor prezente.

Ce efecte au actele încheiate înainte de partaj?

În perioada indiviziunii, un coproprietar poate încheia anumite acte privind propria cotă sau bunul comun, dar efectele acestora depind de natura actului și de acordul celorlalți.

Trebuie diferențiate:

• vânzarea propriei cote;
• vânzarea întregului bun;
• închirierea;
• ipotecarea cotei;
• ipotecarea întregului bun;
• promisiunea de vânzare;
• actele de administrare;
• actele de conservare;
• lucrările și schimbarea destinației.

Poate un moștenitor să își vândă cota?

Da, în principiu. Cumpărătorul dobândește poziția de coproprietar și poate participa la partaj.

Înainte de cumpărare trebuie verificate:

• existența și întinderea cotei;
• certificatul de moștenitor;
• acceptarea moștenirii;
• sarcinile;
• litigiile existente;
• folosința bunului;
• posibilitatea reală de partaj;
• drepturile celorlalți coproprietari.

Poate un moștenitor vinde singur întregul imobil?

Nu poate transmite mai multe drepturi decât deține.

Dacă încheie un act asupra întregului bun fără acordul celorlalți, trebuie analizate:

• obiectul exact al contractului;
• cunoașterea situației de către cumpărător;
• ratificarea actului;
• efectele partajului ulterior;
• opozabilitatea față de ceilalți coproprietari;
• eventualele despăgubiri.

Ce se întâmplă dacă bunul îi este atribuit vânzătorului?

Actele încheiate legal de coproprietar cu privire la bunul comun pot deveni opozabile persoanei căreia bunul îi este atribuit, în condițiile prevăzute de lege.

Efectul concret depinde de:

• natura actului;
• limitele drepturilor vânzătorului;
• data actului;
• publicitatea realizată;
• lotul atribuit;
• buna-credință a terțului;
• hotărârea de partaj.

Ce se întâmplă dacă bunul este atribuit altui coproprietar?

Trebuie analizat dacă actul îi este opozabil, dacă terțul păstrează vreun drept și ce obligații apar între persoana care a încheiat actul și cocontractant.

Pot apărea:

• restituirea prețului;
• despăgubiri pentru neexecutare;
• strămutarea dreptului asupra bunului primit în lot;
• inopozabilitatea actului;
• menținerea unor drepturi constituite legal;
• litigii distincte cu terțul.

Poate fi ipotecată cota indiviză?

Da. Creditorul dobândește o garanție asupra dreptului coproprietarului, iar la partaj garanția se strămută asupra bunului sau valorii atribuite acestuia, în condițiile legii.

Poate fi închiriat întregul imobil de un singur moștenitor?

Valabilitatea și opozabilitatea locațiunii depind de regulile administrării coproprietății, de durata contractului și de acordurile existente.

Trebuie analizate:

• durata închirierii;
• cota locatorului;
• acordul celorlalți;
• data certă și publicitatea;
• destinația bunului;
• încasarea chiriei;
• persoana căreia bunul îi este atribuit.

Contractul de închiriere încetează automat prin partaj?

Nu trebuie presupus automat. Efectele depind de valabilitatea, opozabilitatea și condițiile contractului.

Persoana care primește bunul trebuie să verifice:

• cine a încheiat contractul;
• durata;
• înregistrarea și data certă;
• acordul coproprietarilor;
• clauzele de încetare;
• drepturile chiriașului;
• veniturile încasate în avans.

Ce se întâmplă cu promisiunea de vânzare?

Trebuie analizat dacă promitentul avea dreptul să se oblige pentru întregul bun sau numai pentru propria cotă.

Pot fi relevante:

• obiectul promisiunii;
• forma acesteia;
• termenul;
• avansul plătit;
• participarea celorlalți coproprietari;
• notarea în cartea funciară;
• atribuirea bunului la partaj;
• posibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract;
• despăgubirile datorate.

Pot fi atacate actele frauduloase?

Da. Dacă un act a fost încheiat pentru prejudicierea coproprietarilor ori creditorilor, persoanele interesate pot analiza căile juridice aplicabile.

În funcție de situație, pot fi invocate:

• nulitatea;
• inopozabilitatea;
• simulația;
• frauda creditorilor;
• lipsa consimțământului;
• depășirea limitelor mandatului;
• restituirea prestațiilor;
• despăgubirile.

Care sunt efectele juridice ale partajului?

Partajul pune capăt coproprietății asupra bunurilor împărțite și stabilește drepturile exclusive ale fiecărui participant asupra lotului primit.

După finalizarea partajului:

• fiecare moștenitor devine titular exclusiv asupra bunurilor atribuite;
• cotele ideale asupra bunurilor împărțite încetează;
• sultele devin obligații bănești exigibile potrivit termenelor stabilite;
• creanțele dintre coproprietari sunt regularizate;
• bunurile neincluse în partaj rămân în indiviziune;
• sarcinile și garanțiile continuă să producă efecte în condițiile legii;
• drepturile rezultate trebuie înscrise în registrele de publicitate aplicabile.

Ce înseamnă efectul constitutiv al partajului?

Efectul constitutiv înseamnă că dreptul exclusiv asupra bunului individualizat se naște prin partaj.

Înainte de împărțire, moștenitorul are:

• o cotă ideală asupra patrimoniului ori asupra bunurilor comune;
• drept de folosință exercitat cu respectarea drepturilor celorlalți;
• dreptul de a participa la administrare;
• dreptul de a solicita încetarea indiviziunii.

După partaj, acesta are un drept exclusiv asupra bunurilor din lotul său și nu mai deține cote asupra bunurilor atribuite celorlalți coproprietari.

Ce se întâmplă cu bunurile care nu au fost împărțite?

Bunurile omise sau lăsate intenționat în coproprietate nu sunt afectate de partajul celorlalte bunuri.

Pentru acestea:

• indiviziunea continuă;
• cotele rămân cele stabilite anterior;
• poate fi încheiat ulterior un partaj suplimentar;
• pot fi stabilite reguli temporare de administrare și folosință;
• veniturile și cheltuielile continuă să fie repartizate între coproprietari.

Partajul stinge toate creanțele dintre moștenitori?

Numai creanțele soluționate expres sau incluse în înțelegerea părților.

O hotărâre ori un act de partaj trebuie verificat pentru a vedea dacă a soluționat:

• cheltuielile privind bunurile;
• despăgubirile pentru folosința exclusivă;
• chiriile și veniturile încasate;
• investițiile și îmbunătățirile;
• datoriile achitate de un singur moștenitor;
• fructele produse de patrimoniu;
• valoarea bunurilor înstrăinate.

Pretențiile neformulate sau nesoluționate pot necesita o analiză separată, inclusiv sub aspectul prescripției.

Ce se întâmplă cu ipotecile și sechestrele?

Partajul nu stinge automat sarcinile opozabile.

În funcție de natura lor, acestea pot:

• continua asupra bunului atribuit;
• se strămuta asupra lotului coproprietarului debitor;
• greva sumele care îi revin acestuia;
• fi radiate numai cu acordul creditorului ori în baza unui temei legal;
• influența distribuirea prețului obținut prin vânzare.

Coproprietarii își datorează garanție după partaj?

Da. Coproprietarii își datorează, în limita cotelor, garanție pentru evicțiune și pentru viciile ascunse, potrivit regulilor aplicabile partajului.

Evicțiunea poate apărea, de exemplu, când persoana care a primit un bun pierde total sau parțial dreptul asupra lui din cauza unui drept anterior aparținând unui terț.

Pot deveni relevante:

• existența dreptului terțului la data partajului;
• cunoașterea riscului de către copartajanți;
• clauzele actului de partaj;
• valoarea bunului pierdut;
• proporția în care ceilalți trebuie să contribuie la despăgubire;
• existența culpei unuia dintre participanți.

Poate fi desființat partajul voluntar?

Da. Partajul încheiat prin bună învoială poate fi desființat pentru cauzele aplicabile contractelor.

Pot fi invocate, după caz:

• lipsa consimțământului valabil;
• eroarea esențială;
• dolul;
• violența;
• incapacitatea unei părți;
• lipsa formei cerute de lege;
• cauza sau obiectul nelegal;
• încălcarea măsurilor de protecție a minorului;
• simulația ori frauda.

Ce se întâmplă dacă nu au participat toți coproprietarii?

Partajul realizat fără participarea tuturor coproprietarilor este afectat de nulitate absolută.

Diferența mare de valoare desființează automat partajul?

Nu. Simplul fapt că un lot s-a dovedit ulterior mai valoros nu conduce automat la anulare.

Trebuie analizate:

• valorile cunoscute la data partajului;
• acordul informat al părților;
• existența unei erori sau fraude;
• schimbările de piață intervenite ulterior;
• bunurile și obligațiile primite de fiecare;
• clauzele privind diferențele valorice;
• eventualele liberalități ascunse.

Ce cale de atac există împotriva hotărârii de partaj?

Hotărârea pronunțată asupra partajului este supusă apelului.

Dacă partajul a fost cerut pe cale incidentală într-un alt litigiu, regimul căilor de atac poate urma hotărârea pronunțată asupra cererii principale.

Prin apel pot fi contestate, în funcție de soluție:

• bunurile incluse sau excluse;
• cotele stabilite;
• creanțele recunoscute;
• valoarea bunurilor;
• modalitatea de împărțire;
• atribuirea loturilor;
• cuantumul sultei;
• vânzarea dispusă;
• cheltuielile de judecată.

Se poate executa hotărârea înainte să rămână definitivă?

Hotărârea de partaj devine titlu executoriu după rămânerea definitivă.

Până atunci trebuie verificat:

• dacă a fost declarat apel;
• dacă termenul de apel a expirat;
• dacă hotărârea a fost comunicată;
• dacă anumite măsuri au caracter provizoriu ori executoriu separat;
• dacă părțile execută voluntar înțelegerea.

Poate fi îndreptată sau completată hotărârea?

Da, în condițiile procedurale aplicabile, dacă există:

• erori materiale;
• omisiunea soluționării unei cereri;
• neclarități în dispozitiv;
• greșeli de calcul;
• neconcordanțe între identificarea cadastrală și soluție.

Îndreptarea unei erori materiale nu poate fi folosită pentru schimbarea soluției asupra fondului.

Cum se predau bunurile după partaj?

După partaj, fiecare persoană trebuie să predea bunurile atribuite celorlalți și să permită exercitarea dreptului exclusiv rezultat.

Predarea poate cuprinde:

• eliberarea unui imobil;
• predarea cheilor;
• predarea actelor de proprietate;
• predarea documentațiilor cadastrale;
• predarea autoturismului și a actelor sale;
• transferul sumelor din conturi;
• predarea bunurilor mobile;
• transmiterea contractelor și documentelor de administrare;
• încetarea folosirii bunurilor atribuite altuia.

Hotărârea de partaj este titlu executoriu pentru predare?

Da. După rămânerea definitivă, hotărârea poate fi pusă în executare chiar dacă instanța nu a menționat separat obligația de predare efectivă.

Persoana căreia i-a fost atribuit bunul poate solicita executarea pentru:

• eliberarea și predarea imobilului;
• predarea bunurilor mobile;
• plata sultei;
• plata creanțelor stabilite;
• respectarea obligațiilor prevăzute în dispozitiv.

Ce se întâmplă dacă părțile au declarat că nu solicită predarea?

Dacă părțile declară expres în proces că nu solicită predarea bunurilor, hotărârea nu mai poate fi executată silit pentru predarea acestora în baza regulii speciale a partajului.

Dacă predarea este ulterior refuzată, persoana interesată poate fi nevoită să formuleze o acțiune în revendicare.

În ce termen poate fi cerută executarea bunurilor împărțite?

Executarea hotărârii cu privire la bunurile împărțite poate fi cerută în termenul special de zece ani prevăzut de Codul de procedură civilă.

Pentru obligațiile bănești și celelalte dispoziții ale hotărârii trebuie verificată natura exactă a fiecărei obligații și termenul de prescripție aplicabil.

Cum se face predarea voluntară?

Este recomandată întocmirea unui proces-verbal care să consemneze:

• data și locul predării;
• starea bunului;
• numărul cheilor;
• documentele predate;
• indexul contoarelor;
• bunurile mobile rămase;
• eventualele degradări;
• sumele achitate;
• declarațiile părților privind executarea obligațiilor.

Când trebuie eliberat imobilul?

Termenul rezultă din actul de partaj, din hotărâre, din înțelegerea ulterioară sau din regulile executării obligației.

Pentru evitarea conflictelor este util să se stabilească:

• data exactă a eliberării;
• persoanele care trebuie să plece;
• bunurile care pot fi ridicate;
• starea în care se predă imobilul;
• plata utilităților până la predare;
• eventualele despăgubiri pentru întârziere.

Ce se întâmplă dacă bunul este deteriorat înainte de predare?

Persoana căreia i-a fost atribuit poate solicita despăgubiri dacă dovedește:

• starea bunului la momentul relevant;
• degradarea produsă;
• persoana responsabilă;
• costurile remedierii;
• diminuarea valorii;
• legătura dintre faptă și prejudiciu.

Ce se întâmplă cu chiriașii existenți?

Persoana care primește imobilul trebuie să verifice dacă locațiunea îi este opozabilă și în ce condiții continuă.

La predare trebuie comunicate:

• contractul de închiriere;
• actele adiționale;
• garanția plătită de chiriaș;
• chiriile încasate în avans;
• datoriile locative;
• procesele-verbale de predare existente;
• datele de contact ale chiriașului.

Cine plătește utilitățile până la predare?

Consumul efectiv trebuie separat de obligațiile legate de proprietate.

Procesul-verbal ar trebui să consemneze:

• indexurile contoarelor;
• facturile restante;
• perioada fiecărui consum;
• cheltuielile asociației de proprietari;
• sumele achitate în avans;
• eventualele contracte care trebuie transferate sau închise.

Cum se înscrie partajul în cartea funciară?

Pentru imobile, efectele juridice ale partajului se produc prin înscrierea în cartea funciară a actului autentic de partaj sau a hotărârii judecătorești definitive.

Înscrierea urmărește:

• radierea coproprietății anterioare;
• intabularea dreptului exclusiv al fiecărui beneficiar;
• deschiderea unor cărți funciare noi pentru loturile rezultate;
• menținerea ori strămutarea sarcinilor;
• notarea servituților create prin partaj;
• actualizarea datelor tehnice și juridice.

Ce document constituie baza înscrierii?

Înscrierea poate fi solicitată în baza:

• actului autentic de partaj voluntar;
• hotărârii judecătorești definitive;
• documentației cadastrale recepționate;
• încheierii de carte funciară și celorlalte acte cerute pentru operațiune;
• certificatului privind caracterul definitiv, dacă este necesar;
• actelor privind sarcinile și acordurile creditorilor.

Este suficientă hotărârea de primă instanță?

Nu pentru intabularea definitivă a dreptului rezultat din partaj. Trebuie dovedit caracterul definitiv al hotărârii.

Cine poate solicita intabularea?

Cererea poate fi formulată de persoana interesată ori de reprezentantul acesteia, iar în cazul actului notarial formalitățile pot fi îndeplinite prin notar, potrivit procedurii aplicabile.

Este necesar cadastrul?

Da, dacă imobilul nu este înregistrat corect sau dacă prin partaj sunt create loturi noi.

Pot fi necesare:

• prima înregistrare cadastrală;
• actualizarea suprafeței;
• înscrierea construcțiilor;
• dezmembrarea imobilului;
• alipirea unor parcele;
• individualizarea unităților locative;
• crearea unor numere cadastrale noi;
• documentarea servituților de acces.

Ce se întâmplă dacă loturile din hotărâre nu corespund documentației cadastrale?

Neconcordanțele pot împiedica înscrierea.

Pot apărea probleme privind:

• suprafața totală;
• numerele cadastrale;
• vecinătățile;
• traseul loturilor;
• construcțiile neînscrise;
• accesul la drum;
• planurile anexate expertizei;
• identificarea vechilor numere topografice.

În funcție de natura erorii, pot fi necesare:

• lămurirea dispozitivului;
• îndreptarea erorii materiale;
• completarea hotărârii;
• o documentație cadastrală suplimentară;
• o nouă operațiune tehnică aprobată de părți ori instanță.

Ce se întâmplă cu ipoteca după intabulare?

Registratorul va analiza actul de partaj, cartea funciară existentă și regulile privind menținerea sau strămutarea sarcinii.

Înainte de depunere trebuie verificat:

• asupra cărei cote era înscrisă ipoteca;
• cine era debitorul;
• ce bun a primit acesta;
• dacă există acordul creditorului;
• dacă s-a dispus distribuirea prețului;
• dacă este necesară radierea ori reînscrierea garanției.

Se înscrie și sulta în cartea funciară?

Obligația de plată poate beneficia de garanțiile și formalitățile prevăzute de lege sau stabilite prin act ori hotărâre.

Pentru protejarea creditorului sultei poate fi analizată:

• înscrierea unei ipoteci legale;
• notarea obligației;
• interdicția temporară de înstrăinare, dacă există un temei valabil;
• consemnarea sumei înainte de intabulare;
• plata simultană cu semnarea actului;
• executarea silită a titlului.

Cât costă intabularea?

Pentru persoanele fizice, tariful ANCPI pentru intabularea drepturilor reale este stabilit procentual, în prezent la 0,15% din valoarea menționată în act, potrivit grilei oficiale aplicabile serviciilor de cadastru și publicitate imobiliară.

Pot exista separat costuri pentru:

• recepția cadastrală;
• înființarea cărții funciare;
• dezlipire sau alipire;
• documentația realizată de persoana autorizată;
• înscrierea construcțiilor;
• notarea ori radierea sarcinilor;
• serviciile urgente, dacă sunt solicitate și disponibile.

Tarifele trebuie verificate la data depunerii cererii, deoarece pot fi modificate prin ordin.

Cât durează partajul moștenirii?

Nu există o durată unică aplicabilă tuturor partajelor.

Durata depinde de:

• existența acordului;
• numărul moștenitorilor;
• numărul și natura bunurilor;
• claritatea actelor de proprietate;
• situația cadastrală;
• existența minorilor;
• necesitatea unor autorizări;
• numărul expertizelor;
• contestarea testamentului;
• cererile privind donațiile și rezerva;
• bunurile ascunse ori situate în străinătate;
• apelul;
• vânzarea prin executor;
• executarea sultei și predarea bunurilor.

Cât durează partajul voluntar?

Partajul voluntar poate fi finalizat după obținerea documentelor, clarificarea valorilor și realizarea formalităților cadastrale.

Procedura se poate prelungi dacă:

• un imobil nu este intabulat;
• suprafețele din acte nu corespund măsurătorilor;
• există construcții neînscrise;
• un moștenitor locuiește în străinătate;
• este necesară autorizarea instanței de tutelă;
• există ipotecă;
• părțile negociază sulta;
• nu există o evaluare acceptată;
• lipsesc certificate fiscale ori acte vechi.

Cât durează partajul judiciar?

Procesul nu are un termen fix de finalizare. El poate presupune mai multe etape tehnice și procedurale.

Durata este influențată în special de:

• regularizarea cererii;
• citarea tuturor moștenitorilor;
• identificarea persoanelor din străinătate;
• formularea cererilor reconvenționale;
• stabilirea masei și cotelor;
• expertiza cadastrală și de evaluare;
• obiecțiunile la expertiză;
• necesitatea unei noi expertize;
• descoperirea unor bunuri suplimentare;
• administrarea probelor privind investițiile;
• vânzarea bunului;
• apelul.

Ce poate accelera procedura?

• identificarea tuturor moștenitorilor înainte de introducerea cererii;
• obținerea actelor de proprietate și a extraselor de carte funciară;
• actualizarea documentațiilor cadastrale;
• inventarierea tuturor bunurilor;
• formularea completă a creanțelor de la început;
• depunerea documentelor privind cheltuielile și investițiile;
• indicarea adreselor corecte ale părților;
• propunerea unor obiective clare pentru expertiză;
• plata la timp a onorariilor experților;
• negocierea bunurilor asupra cărora poate exista acord;
• evitarea cererilor contradictorii sau incomplete.

Poate fi împărțită o parte din bunuri înainte de terminarea procesului?

Da. Dacă părțile ajung la acord asupra unor bunuri, instanța poate consfinți un partaj parțial și poate continua judecata pentru rest.

Această soluție poate reduce:

• numărul expertizelor;
• valoarea masei litigioase;
• taxele și cheltuielile ulterioare;
• riscul degradării bunurilor;
• numărul problemelor rămase de soluționat.

Vânzarea prin executor prelungește procedura?

Da. După dispunerea vânzării pot fi necesare:

• rămânerea definitivă a încheierii;
• transmiterea dosarului către executor;
• publicitatea licitației;
• organizarea unuia sau mai multor termene;
• plata prețului;
• distribuirea sumei;
• continuarea procesului pentru celelalte bunuri.

Cât costă partajul moștenirii?

Costurile diferă în funcție de forma partajului, valoarea patrimoniului, numărul bunurilor și complexitatea operațiunilor necesare.

Pot exista:

• onorarii notariale;
• taxă judiciară de timbru;
• onorarii de avocat;
• onorarii de expert;
• costuri cadastrale;
• tarife de carte funciară;
• evaluări extrajudiciare;
• traduceri și legalizări;
• procuri;
• costurile executorului;
• cheltuieli de publicitate și licitație;
• taxe pentru certificate, copii și extrase;
• cheltuieli de deplasare și administrare a probelor.

Cât costă partajul voluntar?

Costul notarial depinde în principal de valoarea bunurilor și de operațiunile cuprinse în act.

Pot influența onorariul:

• valoarea masei împărțite;
• numărul imobilelor;
• numărul participanților;
• existența sultei;
• complexitatea clauzelor;
• existența minorilor;
• ipotecile și acordurile creditorilor;
• necesitatea unor operațiuni succesorale suplimentare;
• TVA-ul și tarifele de publicitate imobiliară.

Pentru o estimare corectă trebuie prezentate notarului actele și valorile bunurilor.

Cum se calculează taxa judiciară de timbru pentru partaj?

Începând cu 3 noiembrie 2024, cererile principale din materia partajului se taxează cu jumătate din taxa calculată potrivit grilei generale pentru cererile evaluabile în bani.

Regula se aplică cererilor privind:

• stabilirea bunurilor supuse împărțelii;
• creanțele născute din coproprietate;
• raportul donațiilor;
• reducțiunea liberalităților excesive;
• partajul propriu-zis.

Dacă mai multe asemenea cereri sunt formulate în aceeași acțiune, se datorează o singură taxă, calculată prin raportare la cererea cu valoarea cea mai mare.

Care este grila generală folosită pentru calcul?

Valoarea cererii	Taxa generală prevăzută pentru cereri evaluabile
Până la 500 lei	8%, dar nu mai puțin de 20 lei
501–5.000 lei	40 lei + 7% pentru ce depășește 500 lei
5.001–25.000 lei	355 lei + 5% pentru ce depășește 5.000 lei
25.001–50.000 lei	1.355 lei + 3% pentru ce depășește 25.000 lei
50.001–250.000 lei	2.105 lei + 2% pentru ce depășește 50.000 lei
Peste 250.000 lei	6.105 lei + 1% pentru ce depășește 250.000 lei

Pentru capetele de cerere din materia partajului se calculează suma potrivit acestei grile, apoi se aplică jumătatea prevăzută de lege.

Calculul exact este stabilit de instanță în raport cu structura cererii, valorile declarate, eventualele majorări și dispozițiile aplicabile la data sesizării.

Cât costă stabilirea calității și cotelor?

Cererile privind stabilirea calității de coproprietar sau moștenitor și a cotei fiecărei persoane sunt taxate cu 50 de lei pentru fiecare coproprietar sau moștenitor, potrivit regimului actual.

Instanța stabilește obligația totală de plată în funcție de toate capetele cererii.

Ce se întâmplă dacă valoarea indicată este prea mică?

Instanța poate solicita clarificări și poate stabili valoarea taxabilă potrivit regulilor legale.

Pot fi folosite:

• valorile fiscale;
• grilele orientative;
• actele de dobândire;
• evaluările depuse;
• prețurile recunoscute de părți;
• raportul de expertiză.

Se poate completa taxa în timpul procesului?

Da. Dacă masa este majorată, sunt introduse bunuri ori creanțe noi sau valoarea stabilită este mai mare, instanța poate pune în vedere plata unei diferențe.

Ce se întâmplă dacă taxa nu este plătită?

Cererea sau capătul insuficient timbrat poate fi anulat dacă partea nu achită suma stabilită în termenul comunicat și nu utilizează procedurile legale disponibile.

Poate fi contestat cuantumul taxei?

Da. Persoana interesată poate formula cerere de reexaminare în condițiile și termenul prevăzute de lege.

Se poate cere eșalonarea sau reducerea taxei?

Persoana fizică ce nu poate suporta costul procesului poate solicita ajutor public judiciar, dacă îndeplinește condițiile legale.

Ajutorul poate consta, în funcție de situație, în:

• scutirea de taxă;
• reducerea taxei;
• eșalonarea plății;
• amânarea plății;
• plata onorariului expertului;
• asistență prin avocat, în condițiile legii.

Cererea trebuie însoțită de documente privind veniturile, cheltuielile și situația familială.

Cât costă expertiza?

Onorariul este stabilit în funcție de specialitate, numărul bunurilor, deplasările și complexitatea obiectivelor.

Pot fi necesare mai multe expertize:

• evaluare imobiliară;
• topografie și cadastru;
• construcții;
• contabilitate;
• evaluarea societăților;
• autovehicule;
• agricultură ori silvicultură.

Onorariul provizoriu poate fi majorat dacă lucrarea necesită operațiuni suplimentare.

Cine suportă cheltuielile de judecată?

Partajul este o procedură în interesul tuturor coproprietarilor, iar o parte dintre costurile necesare împărțirii pot fi repartizate între participanți potrivit cotelor sau folosului obținut.

În schimb, cheltuielile produse de cereri neîntemeiate, apărări abuzive ori pretenții respinse pot fi suportate de partea responsabilă.

Instanța poate analiza:

• taxa de timbru;
• onorariile experților;
• onorariile avocaților;
• costurile traducerilor;
• deplasările necesare;
• proporția cererilor admise;
• conduita fiecărei părți;
• caracterul comun sau exclusiv al cheltuielii.

Se recuperează integral onorariul avocatului?

Instanța poate acorda cheltuielile dovedite, dar poate reduce partea imputată adversarului dacă onorariul este vădit disproporționat față de complexitatea cauzei sau activitatea desfășurată.

Ce costuri apar la vânzarea prin executor?

Pot exista:

• onorariul executorului;
• publicitatea licitației;
• evaluarea ori actualizarea evaluării;
• extrase de carte funciară;
• deplasări;
• administrarea și conservarea bunului;
• costurile adjudecării;
• formalitățile de distribuire a prețului.

Care variantă este mai ieftină?

Partajul voluntar este, de regulă, mai previzibil și evită o parte dintre costurile expertizelor, procesului și căilor de atac.

Totuși, un acord nefavorabil sau încheiat fără evaluare poate produce o pierdere mai mare decât costul unui proces bine pregătit.

Exemple practice privind partajul moștenirii

Greșeli frecvente în partajul moștenirii

• confundarea certificatului de moștenitor cu atribuirea exclusivă a bunurilor;
• presupunerea că o cotă de 1/2 înseamnă automat jumătate fizică din casă;
• împărțirea verbală a terenurilor fără acte și cadastru;
• omiterea unui coproprietar de la partaj;
• ignorarea moștenitorilor unui coproprietar decedat ulterior;
• începerea partajului fără clarificarea calității și cotelor;
• omiterea bunurilor care nu apar în certificatul inițial;
• includerea bunurilor proprii ale soțului supraviețuitor în succesiune;
• ignorarea lichidării regimului matrimonial;
• folosirea valorilor din contracte foarte vechi;
• confundarea valorii fiscale cu valoarea reală de circulație;
• formarea loturilor numai după suprafață, fără analiza valorii;
• acceptarea unei lotizări fără acces la drum;
• ignorarea servituților necesare loturilor;
• atribuirea unei case fără verificarea capacității de plată a sultei;
• presupunerea că locuirea în imobil garantează atribuirea acestuia;
• presupunerea că plata impozitelor mărește cota succesorală;
• confundarea investițiilor cu dobândirea unei cote suplimentare;
• solicitarea tuturor cheltuielilor fără documente sau explicații;
• neformularea expresă a creanțelor în proces;
• ignorarea prescripției aplicabile pretențiilor bănești;
• necererea despăgubirilor pentru folosința exclusivă;
• solicitarea automată a unei chirii fără dovada excluderii de la folosință;
• ignorarea veniturilor din chirii, arendă sau recolte;
• omiterea datoriilor succesorale din calculul valorii nete;
• atribuirea imobilului ipotecat fără clarificarea creditului;
• presupunerea că partajul obligă banca să accepte un singur debitor;
• ignorarea executării silite deja începute;
• neintroducerea creditorului sau a titularului unei sarcini atunci când este necesar;
• presupunerea că testamentul elimină orice drept al descendenților;
• confundarea raportului donațiilor cu reducțiunea liberalităților;
• ignorarea donațiilor cu scutire de raport la calcularea rezervei;
• considerarea oricărei vânzări către un copil drept donație ascunsă;
• neinventarierea bunurilor mobile și a conturilor;
• amânarea solicitării informațiilor bancare și cadastrale;
• vânzarea întregului bun de către un singur coproprietar;
• încheierea unor contracte de închiriere fără analiza acordului necesar;
• ignorarea promisiunilor de vânzare și a contractelor existente;
• presupunerea că partajul radiază automat ipotecile și sechestrele;
• necorelarea raportului de expertiză cu documentația cadastrală;
• acceptarea unei expertize cu bunuri sau construcții omise;
• formularea unor obiecțiuni generale, fără argumente tehnice;
• neactualizarea evaluării într-un proces care durează mai mulți ani;
• solicitarea vânzării fără analizarea atribuirii în natură;
• refuzul nejustificat al unei vânzări amiabile rezonabile;
• necunoașterea riscului unui preț mai mic la licitație;
• omiterea costurilor executorului din calculul prețului net;
• renunțarea expresă la predarea bunului fără evaluarea consecințelor;
• neînscrierea hotărârii definitive în cartea funciară;
• ignorarea neconcordanțelor dintre dispozitiv și cadastru;
• folosirea vechii reguli privind taxa de timbru fără verificarea modificărilor din 2024;
• presupunerea că toate cheltuielile de judecată vor fi suportate de cealaltă parte;
• menținerea artificială a indiviziunii deși conflictul și costurile cresc.

Checklist pentru pregătirea partajului succesoral

Moștenitorii și cotele

• Identifică toți moștenitorii și coproprietarii.
• Verifică acceptarea moștenirii de către fiecare.
• Obține certificatul de moștenitor sau hotărârea succesorală.
• Verifică dacă certificatul este contestat.
• Clarifică eventualele testamente.
• Stabilește cota exactă a fiecărei persoane.
• Verifică dacă un moștenitor a decedat ulterior.
• Identifică dobânditorii unor cote succesorale.
• Verifică existența minorilor sau a persoanelor ocrotite.

Bunurile succesorale

• Întocmește lista completă a imobilelor.
• Verifică actele de proprietate.
• Obține extrasele de carte funciară.
• Verifică evidențele fiscale.
• Identifică toate construcțiile și anexele.
• Verifică suprafețele și numerele cadastrale.
• Identifică autoturismele și bunurile mobile valoroase.
• Solicită informații despre conturile bancare.
• Verifică participațiile în societăți.
• Identifică creanțele defunctului.
• Verifică bunurile aflate în străinătate.
• Include bunurile omise din certificatul inițial.

Bunurile care trebuie excluse

• Separă bunurile proprii ale soțului supraviețuitor.
• Lichidează regimul matrimonial.
• Identifică bunurile aparținând terților.
• Verifică bunurile vândute înainte de deces.
• Exclude bunurile dobândite personal de moștenitori.
• Verifică dacă anumite drepturi s-au stins prin deces.
• Identifică bunurile deja împărțite.

Datoriile și sarcinile

• Solicită soldurile creditelor.
• Verifică ipotecile.
• Verifică sechestrele și interdicțiile.
• Identifică datoriile fiscale.
• Verifică împrumuturile primite de defunct.
• Clarifică facturile și obligațiile contractuale.
• Verifică executările silite.
• Identifică persoanele care au plătit datoriile după deces.
• Stabilește valoarea netă a bunurilor grevate.

Cheltuielile și creanțele dintre moștenitori

• Centralizează impozitele plătite.
• Păstrează facturile și extrasele bancare.
• Identifică reparațiile urgente.
• Separă consumul personal de cheltuielile proprietății.
• Documentează investițiile și îmbunătățirile.
• Calculează ratele plătite de fiecare.
• Verifică cheltuielile de înmormântare.
• Identifică sumele împrumutate defunctului.
• Formulează precis fiecare creanță.
• Verifică termenul de prescripție.

Folosința și veniturile

• Stabilește cine folosește fiecare bun.
• Documentează eventualul refuz de acces.
• Păstrează notificările transmise.
• Identifică contractele de închiriere.
• Centralizează chiriile și arendele încasate.
• Verifică recoltele și subvențiile.
• Solicită situația veniturilor produse de participațiile societare.
• Separă venitul brut de cheltuielile necesare.
• Stabilește perioada pentru care sunt cerute despăgubiri.

Testamente și donații

• Verifică toate testamentele existente.
• Analizează valabilitatea și revocarea.
• Identifică legatarii și bunurile lăsate.
• Calculează rezerva succesorală.
• Stabilește cotitatea disponibilă.
• Inventariază donațiile făcute înainte de deces.
• Verifică scutirea de raport.
• Analizează raportul donațiilor.
• Verifică reducțiunea liberalităților excesive.

Evaluarea și expertiza

• Obține estimări actuale ale valorii bunurilor.
• Nu utiliza numai valorile istorice.
• Propune obiective clare pentru expertiză.
• Verifică identificarea cadastrală.
• Participă la măsurători.
• Semnalează construcțiile și îmbunătățirile.
• Verifică bunurile omise din raport.
• Analizează comparabilele utilizate.
• Verifică actualitatea evaluării.
• Formulează obiecțiuni tehnice și precise.

Formarea loturilor

• Stabilește dacă bunurile pot fi împărțite în natură.
• Verifică accesul fiecărui lot la drum.
• Analizează servituțile necesare.
• Compară valorile, nu numai suprafețele.
• Identifică bunurile pe care le dorește fiecare moștenitor.
• Justifică solicitarea de atribuire.
• Verifică posibilitatea plății sultei.
• Calculează creanțele care pot fi compensate.
• Analizează variantele de lotizare.
• Pregătește o soluție alternativă.

Vânzarea bunurilor

• Verifică dacă atribuirea este posibilă înainte de vânzare.
• Stabilește un preț minim realist.
• Clarifică mandatul pentru negociere.
• Obține actele necesare vânzării.
• Verifică acordul creditorului ipotecar.
• Stabilește distribuirea prețului.
• Calculează costurile executorului.
• Analizează riscul unui preț mai mic la licitație.
• Verifică posibilitatea participării coproprietarilor la licitație.

După partaj

• Verifică dacă hotărârea a rămas definitivă.
• Plătește sau încasează sulta la termen.
• Întocmește proces-verbal de predare.
• Predă cheile și actele.
• Consemnează starea bunului și indexurile contoarelor.
• Actualizează contractele de utilități.
• Solicită documentația cadastrală finală.
• Intabulează drepturile în cartea funciară.
• Verifică menținerea sau radierea sarcinilor.
• Execută obligațiile neîndeplinite voluntar.

Întrebări frecvente despre partajul moștenirii

Ce este partajul moștenirii?

Este procedura prin care încetează coproprietatea dintre moștenitori, iar bunurile sunt atribuite concret fiecăruia.

Partajul este același lucru cu succesiunea?

Nu. Succesiunea stabilește moștenitorii și cotele, iar partajul împarte efectiv bunurile.

Certificatul de moștenitor împarte bunurile?

Nu întotdeauna. Dacă certificatul stabilește numai cote, moștenitorii rămân coproprietari asupra bunurilor până la partaj.

Este obligatoriu partajul?

Nu. Moștenitorii pot rămâne în indiviziune dacă se înțeleg asupra folosirii și administrării patrimoniului.

Când poate fi cerut partajul?

Ieșirea din indiviziune poate fi cerută oricând, cât timp coproprietatea există, sub rezerva situațiilor speciale de suspendare.

Partajul se prescrie?

Cererea principală de încetare a indiviziunii este imprescriptibilă. Unele creanțe privind chirii, cheltuieli sau lipsa de folosință pot fi însă supuse prescripției.

Este necesar acordul tuturor moștenitorilor?

Pentru partajul voluntar, da. În lipsa acordului, oricare coproprietar poate solicita partajul judiciar.

Majoritatea moștenitorilor poate impune partajul amiabil?

Nu. Partajul voluntar necesită acordul tuturor coproprietarilor afectați.

Se poate face un partaj numai pentru unele bunuri?

Da. Pentru bunurile neîmpărțite, indiviziunea continuă.

Se poate face partajul fără certificat de moștenitor?

Da, în anumite situații. Instanța poate stabili moștenitorii, masa succesorală, cotele și partajul în același proces.

Cine poate cere partajul?

Oricare coproprietar, inclusiv dobânditorul unei cote, iar în anumite condiții și creditorii persoanei care deține drepturi în indiviziune.

Trebuie chemați toți moștenitorii în proces?

Da. Partajul trebuie realizat cu participarea tuturor coproprietarilor.

Ce se întâmplă dacă un moștenitor este omis?

Partajul realizat fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolută.

Ce se întâmplă dacă un moștenitor nu poate fi găsit?

Trebuie îndeplinite formalitățile legale de citare, putând deveni necesare citarea prin publicitate și numirea unui curator.

Ce se întâmplă dacă un coproprietar moare în timpul procesului?

Procesul continuă după introducerea în cauză a propriilor săi moștenitori.

Ce bunuri pot fi împărțite?

Imobilele, terenurile, vehiculele, conturile, bunurile mobile, participațiile societare, creanțele și celelalte drepturi patrimoniale comune.

Pot fi incluse bunuri care nu apar în certificatul de moștenitor?

Da, dacă se dovedește că aparțineau defunctului.

Partea proprie a soțului supraviețuitor intră în partaj?

Nu. Numai cota defunctului din bunurile comune intră în masa succesorală.

Cum se împart bunurile?

Cu prioritate în natură. Bunurile indivizibile pot fi atribuite cu sultă sau vândute.

Loturile trebuie să aibă suprafețe egale?

Nu. Ele trebuie să corespundă valoric cotelor și să fie funcționale.

Poate fi împărțită fizic o casă?

Da, numai dacă pot fi create unități distincte, funcționale și conforme cerințelor tehnice, cadastrale și urbanistice.

Ce este sulta?

Este suma plătită pentru egalizarea diferențelor dintre valoarea lotului primit și valoarea cotei cuvenite.

Poate fi plătită sulta în rate?

Da, dacă părțile convin sau dacă modalitatea este stabilită în condițiile hotărârii.

Ce se întâmplă dacă sulta nu este plătită?

Creditorul poate solicita executarea silită a obligației stabilite prin actul sau hotărârea executorie.

Are prioritate persoana care locuiește în casă?

Nu absolut. Locuirea este numai unul dintre criteriile analizate împreună cu cota, investițiile și posibilitatea plății sultei.

Investițiile măresc cota de proprietate?

Nu automat. Ele pot genera o creanță sau pot fi avute în vedere la atribuirea bunului.

Se recuperează toate facturile pentru renovare?

Nu automat. Se analizează necesitatea, utilitatea, acordul coproprietarilor și sporul actual de valoare.

Plata impozitelor mărește cota?

Nu. Poate genera o creanță împotriva celorlalți coproprietari.

Moștenitorul care ocupă singur casa datorează chirie?

Poate datora despăgubiri dacă îi exclude pe ceilalți împotriva voinței lor. Simpla locuire nu produce automat această obligație.

Se poate cere accesul în bunul comun?

Da. Fiecare coproprietar are drept de folosință cu respectarea drepturilor celorlalți.

Ce este partajul de folosință?

Este stabilirea temporară a modului de utilizare a bunului, fără încetarea coproprietății.

Cum se împart chiriile?

Venitul net se împarte proporțional cu cotele, după scăderea cheltuielilor necesare.

Moștenitorul care lucrează terenul primește toată recolta?

Nu automat. Se recunosc cheltuielile justificate, iar beneficiul net aparține coproprietarilor potrivit cotelor.

Cine plătește datoriile succesiunii?

Datoriile și sarcinile sunt suportate potrivit regulilor succesorale și cotelor, ținând seama de natura obligației și garanțiile existente.

Partajul șterge creditul bancar?

Nu. Drepturile creditorului și ipoteca continuă până la stingerea sau modificarea lor legală.

Poate instanța obliga banca să păstreze un singur debitor?

Nu prin simpla atribuire a bunului. Modificarea raportului contractual poate necesita acordul creditorului.

Ce se întâmplă dacă un singur moștenitor achită creditul?

Acesta poate solicita partea plătită peste obligația proprie, fără ca plata să îi mărească automat cota.

Cum influențează testamentul partajul?

Poate modifica persoanele, cotele și bunurile atribuite, cu respectarea rezervei succesorale.

Cum influențează donațiile?

Pot determina raportul donațiilor sau reducțiunea liberalităților excesive înainte de formarea loturilor.

Raportul donațiilor este același lucru cu reducțiunea?

Nu. Raportul urmărește egalitatea dintre anumite categorii de moștenitori, iar reducțiunea protejează rezerva succesorală.

Ce se întâmplă dacă un moștenitor ascunde bunuri?

Bunurile pot fi incluse în partaj, iar persoana poate răspunde pentru venituri, prețul obținut și prejudiciile produse.

Ce se întâmplă dacă bunul ascuns este descoperit după partaj?

Poate fi necesar un certificat suplimentar și un partaj suplimentar pentru bunul omis.

Poate un moștenitor să își vândă cota?

Da. Cumpărătorul devine coproprietar în limita cotei dobândite.

Poate un moștenitor să vândă singur întreaga casă?

Nu poate transmite drepturile celorlalți coproprietari fără acordul ori un alt temei legal.

Când se vinde bunul la licitație?

Când nu poate fi împărțit sau atribuit în condiții realizabile și vânzarea amiabilă nu se finalizează.

Pot moștenitorii participa la licitație?

Da, dacă respectă condițiile procedurii.

Prețul licitației este întotdeauna egal cu evaluarea?

Nu. Prețul final depinde de ofertele și condițiile concrete ale vânzării.

Cum se împarte prețul vânzării?

După scăderea cheltuielilor, datoriilor și creanțelor relevante, suma netă se distribuie potrivit cotelor.

Cât durează partajul?

Durata depinde de acord, numărul bunurilor, actele cadastrale, expertize, conflicte, apel și eventuala vânzare.

Cât costă partajul?

Costurile pot include onorarii notariale, taxa judiciară de timbru, expertize, avocat, cadastru, carte funciară și executor.

Taxa judiciară este de 3% din valoarea bunurilor?

Nu potrivit regimului actual. În materia partajului se aplică jumătate din taxa calculată după grila progresivă a cererilor evaluabile în bani.

Se poate solicita reducerea sau eșalonarea taxei?

Da, prin ajutor public judiciar, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.

Hotărârea de partaj este executorie?

După rămânerea definitivă, hotărârea constituie titlu executoriu în condițiile prevăzute de lege.

Cum se intră efectiv în posesia bunului?

Prin predare voluntară sau, în caz de refuz, prin executarea hotărârii definitive.

Trebuie înscris partajul în cartea funciară?

Da, pentru imobile. Drepturile rezultate trebuie intabulate pe baza actului autentic sau a hotărârii definitive.

Ce se întâmplă dacă hotărârea nu corespunde cadastrului?

Pot fi necesare lămurirea ori îndreptarea hotărârii și completarea documentației tehnice înainte de intabulare.

Se poate ataca hotărârea de partaj?

Da. Hotărârea este, ca regulă, supusă apelului.

Se poate ajunge la acord în timpul procesului?

Da. Părțile pot încheia o tranzacție totală sau parțială în orice etapă permisă a judecății.

Notă: Articolul are caracter informativ. Modalitatea de împărțire, valoarea loturilor, creanțele dintre coproprietari, datoriile și costurile trebuie analizate în raport cu actele și situația concretă a fiecărui patrimoniu.